向太陽揮揮手

前兩天經朋友介紹，去北市郊區跟一家建商聊聊銷售策略。
他們預計明年(2018)要開案，希望由自己主導銷售方式。
所以，想說跟同業聊聊有甚麼方式可以進行。
由於用說的很乾，還是用我最愛的PPT輔助。

有人說，開價跟成交並不會有關聯，
因此，寧可開高價、給人家殺，也不要開低價、給人家殺更低。
某個程度上來說，我們都會希望來人跟成交最好是1:1。
也就是說，來1個、成交1個，絲毫不要浪費業務資源。


但想也知道這是不可能的。
因此，想提高成交數量的第一步，應該是先提升來人量。
各式的花招，像是來客禮、酒會、活動...
都是提升來人量的方式，「開價」也是當中一門藝術。
圖中這個建案，就從104年的32萬起、一直修正到目前的24萬，
修正幅度達到了25%；可想而知，熱銷的話當然不會降價。
因此，這一定是在某方面(來人跟成交)碰到了瓶頸，所以才會調整開價。
以最近號稱熱銷的建案來說，一定是在某個面向上能吸引到買方；
像是達永沐夏的低自備、世界花園跟鳳凰花園的低單價就是很好的例子。
當然，這些方式對建方一定都有程度上的風險，
譬如說，低自備的話相對來說退戶就容易。
而低單價的話，利潤自然會比預期減少。
不過，實現利潤的時候是成交、而不是報表上自HIGH的數字。
能先成交一定的比例、俟後再隨時機調整，應該是目前順銷的王道。
上面這個案例，雖然是建商，但放在一般屋主身上，其實一點違和感都沒有。
你的開價，絕對會影響來人和利潤。
而哪一個才是首要的算盤，就看你自己如何拿捏。
--同場加映‧擎亞富寓--
因為離老婆的辦公室還算不遠，上個月有去鳳鳴重劃區繞繞。
不過，當時還不知道這個案子。
所以，以下意見算是紙上談兵。

優點

1.  位在要道旁

距桃鶯路不遠，可享受要道的便利跟避免大量的噪音。

2.  戶數少

總共25戶(含4戶店面)，人員單純。

3.  雙拼格局

採光充足，基本上，各廳各室應該都有很耀眼的陽光。

4.  3房格局，浴室有窗

浴室有窗非常重要。

5.  商圈成熟

這一段的桃鶯路，機能還算不錯。

缺點

1.  戶數少

管理費不充足、管理方式受限、維修成本較高。

2.  車位少

有21戶住宅、卻只有16個車位；GOOGLE上並看不出來附近有停車場。
是否路邊停車位充足，就不得而知。

3.  基地小、配平面車位

平面車位是好事，但如果基地只有180坪左右，就不見得。因為車道寬度勢必受限，可能也較陡峭。既然是成屋了，建議要去試停一下。

4.  宮廟隨侍在側

從GOOGLE上可看出來，這間大林福德宮幾乎是鄰房一般的貼在建案後方。僅管照片看起來很乾淨、591上也有說「廟宇活動不頻繁」，但還是要留意1) 空氣品質 2)貸款成數 3)轉手抗性，三個問題。