向太陽揮揮手

這是去年下筆的思緒。
由於換公司了，最近想說，把當初寫的東西給整理一下，
為自己的過去作個記錄。
所以，其實去年部落格停擺的最主要原因是換了個地方:)
 
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這篇文章的論點很妙，看起來似乎很有道理，但其實一直在矛盾之間飄忽。
#買房到底是置產還是投資？
「如果不賣，他就永遠享受不到擁有金錢的唯一好處。」
「他們問我知不知道高雄房價幾乎不會漲，我說買房是用來住的，沒考慮漲跌」
從第一句話他提醒朋友的話看起來，作者似乎認為是投資，因為認定了房子終歸要獲利了結；
假使終其一生都在一棟房子裡度過，是享受不到增值的好處。
然而第二句他跟鄰居說的話看起來，作者似乎又覺得房價漲跌無所謂，因為是要自住的。
再來是第三句話，「後來我又被外調，並曾在海外不止一處置產，卻從未再動過台北買房的念頭」
顯見「漲跌」真的無所謂嗎？沒有，漲跌非常有所謂，不然，作者當初就會咬牙買下台北的房子。
那為什麼沒買？而是認為台北的房子「沒有投資價值」。
#投資價值該看國際還是本土盤
「紐約，倫敦等國際大城房價高，是因為來自全世界各地人們湧入，高需求自然形成高房價」
「只要全台灣人繼續前仆後繼想成為天龍國一員...繼續覺得熟悉方便比居住品質更重要，那麼，台北房價就會繼續貴下去。」
倫敦市中心的小套房，要價400多萬台幣一坪。紐約也不惶多讓。
然而，最大城市的房價幾乎一定會是該國最貴的，也沒有疑問。
至於，需求是來自國內還是國外，很重要嗎？來自國外的就比較高尚、來自國內的就比較落伍嗎？
以供需來說，還是要看本土盤比較有意義；畢竟國際局勢丕變，是一個國家自己不能完全掌控的。
以台灣這幾年興起的海外置產風潮來說，有絕大多數是看上了東南亞當地的外資湧入。
然而，外資湧入能持續多久？當地的人薪資是否能負荷？都是很大的問題。
#北京有比較好
我對中國的房市不熟悉，所以剛剛還去找了一下網路資料。
但似乎沒有很統整性的歷年分析。不過，從片面的資料可以看出來，儘管北京的ROI應該是有好一點，但似乎也沒好到4%以上；
從「國際盤」這點來看，應該也不會比台北好。
因此，從標題和內文來看，這只是一個得利者的勝利宣言而已。
當然，除非作者在置產的那段時間，投資局勢和近年不同，當然就另當別論了。
#高房價低租金誰得利
「台北的高房價是「階級」和「封閉」兩種意識相互作用下的產物，只靠政府打房和它抗衡...鈔票放在口袋比較好用，而且如仍有居住需要，還是可以繼續租房子住。」
台北的住宅租金毛報酬大約是2%，紐約、倫敦大約是4%。
假使房價不變的情形下，台北的租金提升之後，最大的受害者會是誰？
是投資客？還是置產族群？
不，最大的受害者會是只能仰賴租屋維生的那群辛苦人。
原本1萬5台幣還可以住間小套房的，會被趕到蝸居裡面。
因為原本花3萬住兩房的，現在只能住小套房了。
這個例子要看哪？看香港就好，最實際也最怵目驚心。
#房價高是問題嗎
當然，房價高一定是問題；不過，薪資低才是最主要的因素。
然而，要處理高房價容易，要振興低薪資這件是卻困難。所以，政府近年只好一直在壓抑房價上著手。
當然，成效如何大家也是有目共睹了。
然而，任何壓抑房價成長的政策都會帶來其他的問題；措施愈重、問題也愈大：
譬如說，稅制變動的時候，有無辜的族群會被影響：房屋稅重都更難行
譬如說，交易量減少的時候，稅收會受到影響：土增稅YOY減幅達1成8
身為政府，是不可能永遠滿足所有人的期待。
尤其是當有一群人的期待是要每坪10萬元住進台北市中心的時候。
#自住跟投資不可分
很多人都說，「自住沒差啦！」但除非你家財萬貫，否則還真的是有差。
單單以金錢的角度來看，租屋不必負擔地價稅、房屋稅、土增稅、契稅...等等，
還可以申報所得稅扣除，再加上台灣的租金報酬率低，租屋不啻是個好選擇。
然而，加進情感面的話，能自主裝潢、老有所終，還真是租屋沒辦法給予的安定感。
不過，這樣想想好了，如果你買進一棟房子，已經預期十年後處分時會虧兩成好了，你還會買嗎？
我想，絕大多數的人是不會。
至少老黑不會，我確信XDDD
#時機點很重要
我覺得作者傳遞了一個很重要概念是「時機點」。
年輕時，置產要注重「投資性」，所以他30出頭時沒在台北買房子。
然而，退休後，置產則注重「實用性」，所以他在自己認為最便利的地方買房子。
如果倒過來看，年輕時就注重實用性而買在高雄，
年邁時賣掉後，反而因為沒有增值而到其他也買不起房子的話，這筆「投資」可說是沒有其價值了。

都更還是得仰賴公權力；獎勵只是錦上添花而已。
都更的獎勵愈來愈多，都更類型也愈來愈多元化。
反倒是釘子戶(或是說不同意戶)的解決方式一直不變：
協商、協商、再協商。
不過，我個人覺得，協商是沒辦法完全解決問題的。
還是要回歸公益、多數決...等等目標，要有完整的配套才能解決釘子戶。
 
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儘管這兩三年台灣的房市算不上景氣，
但自去年開辦的民間版「以房養老」卻在金融業界開創了一股熱潮。
為何說是「民間版」？
因為官方曾在三年前就推出類似的方案，但因為條件太嚴苛，最後落得一案無成的下場。
 
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而去年開辦的民間版，儘管上路之初，制度稍嫌紊亂，
然而在滿周年的結算後，繳出了一張不錯的成績單。
#甚麼是以房養老
在香港稱作「逆按揭」，儘管各單位的方案略有不同，
但簡言之就是房屋所有權人將房屋抵押給銀行後，按月取得一定的款項作為生活上的支用，直到身故為止。
儘管有人認為，這和一般的抵押制度差異並不大，
但我認為箇中差異在於，
1. 一般抵押是整筆給付，逆按揭係按期支付；站在理財角度上比較理想。
2. 一般抵押注重借款人財力，逆按揭注重抵押物估價；以對象皆為退休族群來說，逆按揭的核准條件較寬鬆。
此外，這也讓房屋的變現性更好、不再是「不動產」了。
#不動產僵化
以往提及房屋的理財性時，最大的缺點就是變現性。
以目前全球的趨勢來說，多數敘薪階級要能在負擔自有房產外還要有理想的理財規劃極為困難。
使得晚年或屆退之時，會面臨兩難的局面：
早年若買房，晚年有房居住、但財政困窘；
抑或是早年沒買房，晚年儘管生活無虞、但賃居不易。
而以房養老（逆按揭）制度就能有效的解決這個困境：
除了房產的所有權在當事人生前都不變之外，在晚年還能按期取得一筆資金作為生活之用。
然而，由於目前的逆按揭不全然是公益性質，還是要將銀行的獲利本質考慮進去。
因此，假設當事人35歲買房好了，
60歲符合以防養老資格時(年齡因各方案而有不同)，當時的房屋估價就很重要。
如果跌價了，那這25年的投資可說是認賠做收。
以這個角度來看，房屋買在市區、買在郊區，就可能會有不同的結果。
不論是以英國或是台灣的歷史結果顯示，
大都會區的房價還是比較能夠有漲勢、抗通膨，
儘管短期內會有漲跌的波動，但以長期投資的角度來看會比較有利。
最後，這個制度也讓剛性的自住族群，
在房市渾沌、前景不明時，又多了一個可以勇敢入場的好理由了！！！

如果要說香港的房市有甚麼隱憂，最大的絕對會是「地上權」。
不若台灣的土地是所有權制，
大陸跟香港的土地都是由人民跟政府租借一定的期間，然後支付地租與政府。
這點很正常，地租的性質就跟地價稅雷同。

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問題是會出在，港陸的期限短、且對到期後的規定付諸闕如，使得一切的想像空間很大。
以內文為例，有人的續約金要繳到房價的一半、也有人只要繳0.06%。
因此，以投資性來說，就有點像是在擲骰子一樣。
而香港的租約期限大多會在2047年到期('97回歸後的50年)，以貸款絕大多數期限在30年來講，明年會是個分水嶺。
因為以估價的角度來說，所謂的地租、地價稅、續租金...等等，
也要納入成本的一環，在鑑價時都要扣掉相關的稅負以評估市價的高低，進而才能決定貸給客戶的成數為何。
因此，假設明年仍然不能解決續租事宜的話，
原則上2018年開始的貸款期限就應該是會依年遞減(2018剩29年、2019剩28年...)，
除了造成還款壓力之外，對成數的衝擊、對市況的衝擊也是值得觀察的一環。
此外，若以先進國家的制度來看，以一個合理的估價來訂定地租的收取方式和年限，
不失為一個讓賓主(所有權人-政府)盡歡的方式。
然而前些日子的人大釋法，卻使得香港的法治制度大大倒退，人治色彩壟罩整個社會氛圍。
至於香港房產有哪些優點？

今年台灣的房市真的超慘烈，應該是有比我當初07年入行時，
後期碰到的金融海嘯還要誇張。
但當時台灣並沒有歇息太久，很快的在08年就因為藍營勝選而恢復生息。
不過，看來明年有很大的機會政黨輪替。

就從這點來看，未來台灣房市要走空頭的機會還不小。
因此，大家也紛紛的往海外去求生存，
仲介是這樣想、投資人也是這樣想。
但我一直認為，房地產這種產品是有在地性的，本身跟金融商品就不能完全混為一談。
我可以去買巴西的基金、俄國的股票，但房地產主要的銷售對象還是當地人，
因此，通常房地產匯往海外銷售，大部分的原因就是在地人不買帳所致。
從最近的這個新聞看就最明顯：
http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/1440135
大家都知道台灣現在的房市如何、尤其是預售屋更是慘烈。
但你看喔，到了香港去反而賣得很好。
就更別提大陸建商萬通在淡水小坪頂的建案了-->自行GOOGLE吧!
在地人完全不會想去碰的地方(看戴德梁行在半山腰的拍賣成效就知道)
居然可以以一坪60萬以上的價格成交、賣給對岸人。
從降的邏輯來看，我就直覺覺得到海外去買不動產投資，
基本上不是個很好的選擇，除非能掌握到當地第一手的消息。
能了解到為什麼當地人不買帳、需要轉到外地銷售這件事。
除此之外，就是目前的海外產品大都是包租甚至附買回合約，這就更詭異了。
試問當台灣房市多頭時，哪家建商需要丟出這些優惠來吸引消費者？
進接待中心都還要預約、紅單都不知道排了幾個順位...
能凹些家電就不錯了，還理你租不租得出去、還理你未來能賣多少錢?
因此，我很淺白的就想到，「這些產品絕大多數都是在當地賣不出去才到台灣來的」
當然，我沒有就其他因素做更深入的探討，或許太武斷。
但我的投資觀念一向都是「未來能脫手」才是最大的重點。
如果脫不了手、或是脫手後的價格會是折價的。
就得細細考量。
就像好幾年前岳父想要去南部買透天租給學生，
因為覺得年租金報酬有7~8%，真的比一般投資、北部置產要好太多。
但我的意見是，就算年租金有8%，扣修繕、管理後淨收益可能剩5%。
持有個五、六年後大概是賺30%。
但南部的透天會不會在這幾年也跌個2~3成？
至少我當時是不看好短期的持有流通性不高的商品。
畢竟年紀大了的話，還是要考量到變現性。
年輕人可以等、讓時間去沖淡變現性的困難。
但老人家萬一急用錢時，這樣的投資就不是太好的選擇。

我已經不知道我的標題要下甚麼了...
我從來沒在辦公室裡，對著自己的同事這麼失態過；ＮＥＶＥＲ。
當然，以前在契約部的時候，我會兇業務員。
但我不認為業務員是我的同事；ＮＥＶＥＲ。

今天這件事是這樣的。
我請他（其實心裡戰戰兢兢的）幫我整理一件報稅。
這個案子也不難，就是有些狀況；
像是屋主要用自用增值稅（文件比較多）、是二等親間移轉（勾選的欄位不一樣）．．．
他先花了一點時間，想了一下，為什麼「屋主沒設籍在本戶、卻可以用自用增值稅」這件事情。
For his own good， 我給了他方向去思考一下人生大道理；
反正這個案子我也不急，你想個一天我都無所謂。
而且，前幾天是他去戶政事務所申請客戶的戶籍謄本，
就憑這個關聯性，也不應該問我這個問題。
土地稅法第9條提到，
本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，
且無出租或供營業用之住宅用地。
所以說，儘管屋主戶籍不在本戶，只要配偶、直系親屬有設籍也可以。
那天屋主跟屋主兒子的戶籍謄本是新人去申請的，照道理，應該要知道某些事情吧。
但我TOTALLY高估他了。

通常，二親等、夫妻間的移轉都有些不可告人的祕密。
如果是長輩過戶給晚輩倒還正常，
大部分會是避稅的需求，像是遺產、贈與的規劃。
少部分會是獎賞，像我碰過一個客戶，因為小孩考上了律師而送他一棟房子。

聽起來這很誇張，但這對有錢人來說，就像我們送紅包一樣；
只不過他們的紅包比較「大包」而已。
有點離題了...
上一次我們提到了幾件事情，
１. 夫妻間的贈與，不課贈與稅；
２. 夫妻間的贈與，可不課增值稅。
而贈與稅的計算方式，可以參考遺產及贈與稅法第19條以及22條，
贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除第二十一條規定之扣除額及第二十二條規定之
免稅額後之課稅贈與淨額，課徵百分之十。（19條）
贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元。（22條）
以上在夫妻間的移轉不須課徵。
因此，若夫妻間有要移轉不動產的話，我們都會建議用贈與為宜。
且申請不課徵增值稅，降至少本次的移轉可以減少支出。
反正之後再移轉時，也許可以用自用增值稅，可以省錢；
也許已經是繼承案件了，不課徵增值稅。
因為土地稅法第34條有說：
土地所有權人出售其自用住宅用地者...
所以，自用增值稅只有在「出售」，也就是登記原因為買賣時才適用。
另外，土地稅法第五條說：
土地增值稅之納稅義務人如左：
...
前項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉；
所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。
並無「繼承」，故繼承不課徵增值稅。
這次的故事是這樣子的；
那天就一對夫妻跟老闆說要辦理財產的移轉，
在電話中，太太的理由是說，
丈夫要出國念書了，為了讓家人比較有保障，所以把房子先移轉給太太...云云。
聽起來很合理啊，對不？真是個好丈夫。
但一在事務所碰面時，我就覺得有點妙。
1. 這對夫妻的小孩都成年了；年紀這麼大還要出國留學？
2. 他們竟然「要」課徵增值稅。
所以，換個角度想，他們這次的移轉虧大了。
儘管是讓在台灣的太太能夠「安心」，但也要付出一筆為數不貲的增值稅。
(且增值稅還只能用一般稅率)
但客戶最大，解釋完相關的費用跟差異後，我也就摸摸鼻子去準備相關文件。
在準備的同時，他們吵起來了！
是真的在夜深人靜時，可以聽到左鄰右舍間大聲叫囂的那種吵架喔。
只差沒拍桌子。
我是沒聽仔細吵架的內容為何，但後來受贈人從太太變成了太太+三個孩子。
蓋章時，我還聽到那位太太忿恨不平的說了一句話：
「你很厲害啊，降這個房子都還是姓高的有一部分。」
這哪是甚麼出國留學？！根本就是離婚要分財產吧...
在劍拔弩張的氣氛下用完印、收齊文件後，就送兩個冤家離開了事務所。
報稅時，稅捐處的小姐還有打電話來再三確認，
「真的要課徵增值稅嗎？你知道可以申請不課徵齁？」
由於要申請課徵增值稅真的太奇怪了，
當初我還在申報書上用切結的方式表明「本次移轉申請課徵增值稅」；
沒想到稅捐處還是打來關切，可見這種情況有多麼少見。
後來婚有沒有離成不知道，倒是最後結案時，兩個人是很開心的一起來拿文件。
不知道ㄟ，世上最奇妙的是莫過夫妻、情侶間的互動了；
妳說是不是啊，寶貝？

簡單來說，出售的土地在買入跟售出之間漲價的數額，
其中一定的比例是要繳給國庫的。稅率簡單分為一般和自用兩種。
在土地稅法增修第34條第5項(一生一屋)之前，
每個人一生只有一次的機會可以適用自用的稅率。(一生一次)

至於有沒有自用會差多少？
從土地稅法第33、34條可以看出，
土地增值稅之稅率，依下列規定：
一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值
數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。
二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值
數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，
其超過部分徵收增值稅百分之三十。
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