向太陽揮揮手

兩間房子，一間單價100萬、一間單價10萬，請問哪一間可以買？
這就跟小時候有個邏輯的問題很類似：
「一公斤的鐵跟一公斤的棉花，哪個重？」
我還記得這是我小學四年級的時候被問到的問題。

那時候班上同學還有40多人，選棉花跟鐵的差不多各一半。
只有一個人選了「一樣重」。
雖然國一後應該就沒連繫了，但我還記得這個女生的名字。
基本上，人長大之後，棉花跟鐵的問題就不太容易選錯了。
但「一間單價100萬、一間單價10萬」這個問題，似乎選10萬的還是絕大多數。
前兩天接到一個案子。
仲介朋友在群組裡很好笑地問說，「欸，新店頂加公寓賣960，有沒有人要，鄰居居然出950欸，好扯！」
我取得一些簡單資料後，就開始下列的分析：
 
圖一，首先是基本資料。
由於買的人可能是朋友，或是仲介朋友可以拿去跟客戶介紹。
所以起手式一定是一些簡單的內容。
 
圖二，再來是地點。
雖然地址在第一張已經有了，但一份地圖、並標出附近重要的地標，還是讓人淺顯易懂的方式之一。
而地標可以是民生設施、食衣住行方面的。
育樂也挺重要，像是學校、影城、商場。
若不想要標得密密麻麻，可以考慮以這間房子的TA來做標示。
譬如，今天這個標的的目標是要出租。
我就會考慮進便利性跟招租的人潮來自哪。
至於下面那個都更案的標示可以略過，因為那是特定客戶要求的，平常不會列入重點。
 
圖三，新北市很妙，可以查到特定區段內的家戶數跟人口。
雖然跟現況不一定100%相符，但至少可以做個參考。
 
圖四，附近成交行情也是必要的。
此外，成交行情要注意的是，類似要跟類似比。
譬如說拿公寓跟大樓比，就不是很客觀；拿店面跟住家比，意義也不大；拿新成屋跟屋齡30年的比，也有謬誤。
因此，我除了在選取時已經以屋齡篩選之外，還特地查看明細，剔除了有可能有頂加、一樓的物件。
 
圖五，由於主要目標是出租，附近租金行情也是必要的。
這類租金行情我都習慣估低。
譬如說，屋主開12,000，我就估10,000，大致打個九折，以免高估了投報。
 
圖六，這是由於屋齡老舊，所以特地標了地籍位置。
原因在於都更、重建的效益。
本案是面對狹窄的4米巷，原本都更效益甚低。
但因為整筆土地是臨建國路，應該是20米寬，使得容積不會被打折。
不過，要留意的是，假使這間房子的效益只剩下「都更」，那還是別碰的好。
畢竟能「都更」到，真的是上輩子修來的福。
在此之前，還是要考慮進其他的利潤。
 
圖七，將地址輸入後，空格，鍵入「凶宅」做查詢。
雖然這不能100%的避免凶宅的因素，但至少搭配著標的物現況說明書，能減少一些不必要的麻煩。
 
圖八，資料雖都是客觀訊息，但這些評價其實很主觀。
但至少要讓客戶想到說，你也有幫他考量過了。
此外，也不要只講優點、不講缺點，甚至是粉飾缺點的影響力。
把投資當作是自己的錢，慎審考量。
不然，生意是不會長久的。
====================回到一開始=======================
不過，破題的棉花與鐵，到底跟這個案子有甚麼關聯？
關聯在於，本案屋齡已有45，常人聽到後都會說，「這太舊啦！怎麼能住人？怎麼能買？」
事實上，屋齡5、60還有住人的房子比比皆是。
屋齡老舊是有屋齡老舊的問題，但如果這個案子的單價比周遭便宜的話，他的「價值」就是比較高！
這個案子單價和周遭相仿、甚至還略低一點、而且這還是第一次的底價，
此外，樓上又有個內梯頂加。
頂加價值有人算1/3、有人算1/4，沒有固定方式。
但不管是25成、3成，這個案子絕對具價值投資的優勢就對了！
====================最後的結語=======================
我跟那個仲介朋友很熟。
這件是前天下午拿到的案子，待會要收斡了。
希望她下次再有類似的案子時，能說「我有一間好標的，你們要不要買？」而不是在那邊「好扯好扯！」

儘管我們常說：「沒有賣出去的房子、只有賣不出去的價格。」
但是，某些房子就是特別難賣；
原因不外乎它們的<坪數、總價跟單價>這三個條件超出了市場的平均值。
下面我們從新店區106年上半年的交易情形來看看端倪。

朋友最近買房子，開始為了房貸的事情要煩心。
反正都要回應他了，不如寫一篇網誌，活絡一下已經停擺許久的部落格XDD
對啊，到底為什麼會停這麼久咧?!
首先要說的是，「青菜蘿蔔各有所好，沒有大家都說讚的方案」
就像我喜歡吃麥香魚、我老婆愛吃勁辣雞腿堡一樣，
同樣是麥當勞出的漢堡，就像同樣是某銀行給的貸款，只要方案不同，就適合不同的人。
不過，還是可以用下列幾個指標去檢視哪種比較適合自己。
1. 利率
簡單來說，利率的公式是這樣的「i值+加碼」。
i值一般來說是跟著幾大行庫的平均存款利率跑，儘管各家業者採用的行庫不盡相同，
但差異其實不太大，幾乎可以忽略。
加碼的部分，則是各行庫間自決的條件。
要留意的第一點是，在同一個時間的房貸，應該去比較「加碼」的高低，而不是利率的高低。
舉例來說，A銀行提供的利率是1.75、而B銀行提供的是1.79。
然而A銀行的公式有可能是「0.7+1.05」，而B銀行是「0.9+0.89」；此時應該要選B銀行。
因為i值會隨著時間跳來跳去，不一定哪處佔優勢。
不過，如果時間拉長的話，「加碼低」絕對是王道。
如果可以理解這一點的話，那就繼續談分段式。
1.1 一段式利率、分段式利率
如果你的利率條件是「前六個月1.7%、第七個月到第二十四個月1.9%、第二十五個月起2.2%」之類的敘述，
那就是「分段式利率」。
在同一個時期的方案，原則上分段的利率在前兩段(或前一段)，一定要比一段式的要划算。
然而，第三段之後，就「一定」要高出了許多！！
由於前兩段大多在三年內結束，因此，如果一開始就打算持有房屋超過3、5年，建議選一段式還是最有利的!!
此外，不要忘了「1.利率」的提醒，上述的結果不會是固定的，還是要看浮動後的結果。
因此，就算絕對值看起來相差無幾，還是要去檢視加碼的差異。
2. 成數
成數通常在你買屋的那瞬間上天就已經幫你決定好了XDD
因為，成數通常就取決於你的財力、房屋的條件以及銀行的政策。
除非是特殊的產品，像是小套房、店面或是工業住宅...不然，各行庫間原則上差異不太大。
過往碰到比較特別的因素會在嫌惡設施或是山坡地住宅，這兩點有時也會影響成數甚鉅。
至於自備款多的人，會面臨「貸多、貸少」的甜蜜負擔。
這點就可以考量幾個點，
a) 多貸的話，是否在利率或其他條件上有優惠
b) 多貸的話，能否將資金放在其他投資產品上
c) 少貸的話，會否對未來的生活帶來壓力；譬如說，裝潢的＄＄、生活的開銷...等等
3. 綁約
你可以把綁約想做是手機一樣，應該就不難理解了。
簡言之，在一定的期限內(通常會是三年)，不能轉換銀行，否則就要付違約金。
另一個層面則會綁你的還款金額。
譬如說，每年只能還100萬，超過的話也會有違約金的產生。
但有這一類規定的行庫非常少見。
其實，簡單來說，貸款就不外乎三個指標，「利率、成數、綁約」，
還款期限的話可以參考這篇，就不再詳述了。
儘管大家都想要利率低、成數高、綁約期短，
但就像我很想同時吃到麥香魚、卡啦脆雞跟珍珠奶茶一樣，
通常這些好康的條件不會存在於同一間行庫內。
不然，其他行庫的業務員就洗洗睡好啦，還談甚麼業績？
因此，找到自己最在意的點，然後去跟有誠意（認識）的業務員談條件，會是你最好的方式！！！

每次講到公設比很高這件事，總會出現一種聲音：
「應該要規定公設不計價，才能降低房價」
會有這種觀念的人，真的是白癡；白癡到不行的白癡。
偏偏很多媒體也不明究裡的跟隨起舞、以訛傳訛。
簡單來說，公設比之所以從1X%左右躍升至目前的33%，
最大的元凶是94年更改的規定，
只要是符合一定樓層、一定面積的建案，就得設置雙逃生梯。
再加上水塔、機電設施也可以登記面積，民眾也普遍喜歡挑高、寬廣的大廳，
致使建商也朝向氣派的一樓門廳去做設計。
所以，目前來說，很少可以看到公設比低於32%的新建案。
如果有的話，可以注意一下建案的
1. 可能是舊建照
2. 相較之下，門廳、梯廳可能比較狹小
但要注意的是，中庭花園、游泳池等設施，由於沒也有頂蓋，是不計入公設比的。
言歸正傳。
為何「公設計不計價」這件事，跟房價全然無關呢？
因為，對建商來說，整棟的建案預計有多少利潤是預先估計的。
假設，這間30坪（室內20坪）的標的要賣1,200萬，含公設計單價是40萬。
你以為現在政府開始強制規定「公設不予計價後」，總價就會變成800萬嗎？
（40(單價)*20(室內坪數)）
當然是不可能！
結果會變成總價還是1,200萬，但單價變成60萬(1,200/20=60)
另外，對50坪(室內40坪)的中古屋來說，
假設當初屋主購入時是1,500萬，含公設計單價是30萬。
若公設不計價後，難道這棟房子的價值就會變成1,200萬嗎？
(30(單價)*40(室內坪數))
然後，買方要買時、就可以用1,200萬這個基準去跟屋主談價格嗎？
講到這邊，假設建商或屋主會用這樣的邏輯去思考，
那建商跟屋主一定是白癡。
同理可證，你應該可以體會到，
為何我說支持「公設不計價」=「降低房價」的人們是白癡了。
更何況，貿然的更改計價方式和制度，
會讓中古屋、新成屋的計價方式不一，突然增加市場紊亂。
就如同之前規定預售屋公設單價、附屬建物單價和主建物單價不應相同一樣，
這也是很愚蠢的規定。
雖然理念很好、卻沒辦法符合市場的實際交易情況。
因此，在實務操作上，還是以總坪數去計價，頂多在合約上註明各單價差異而已。
正所謂上下交相賊。
至於公設比過高這件事，應該是要回歸市場機制，讓市場去淘汰不合理的產品。
過高、不合理，那就不要買；有人肯買單，表示這在市場上是可以被接受的產品。
另外就是回歸登記制度，
該登記公設的部分就登記為公設，例如停車場。
雨遮該多大、就只能登記多大，不能再有土星環的亂象。
至於，搞不清楚公設比的民眾，就請多吸收些簡易新知吧。
平常買衛生紙、花個幾十塊的東西都斤斤計較，
結果花上千萬時，居然連最基本的公設比都搞不清楚、也不願意花錢去請教人，
這樣說得過去嗎？
==引用新頭殼新聞==

這兩、三周，一直在案場有聽到某個建案的名字。
同時明明這時候有這麼多建案，幹嘛一直拿來它來比較？
客戶拿來殺價、代銷也拿來當佐證。
這個建案到底好在哪？稍微注意了一下，結果不是好在哪...
是因為有夠糟，所以可以來砍個價格...順便也跟大家分享一下，以做為購屋參考
1. 戶數太多 - 六百多戶

談到高房價的時候，建商、仲介常常成為眾矢之的。
「都是這些建商亂喊價，所以房價才會這麼高的...」、
「要不是這些仲介要收服務費，房價怎麼會這麼高...」云云。
這些類似的言語，很常出現在婆婆媽媽的口中。

假設你今天有一間房子，打聽了周遭的行情是30萬/坪，
請問你會用哪個價格賣？
A. 25萬/坪。
因為我們家太小太髒又太舊，樓層又高所以沒有人會要看。
附近有間宮廟，每天都在燒香拜拜唱歌仔戲。
一樓有間清粥小菜，每天臭氣薰天、蟑螂老鼠亂爬。
清粥小菜旁邊是小7，半夜都還在叮咚，吵死人。
所以，還是隨便賣賣就好。
B. 30萬/坪。
反正附近都30萬/坪，那我手上賣到行情就好，不勉強。
C. 35萬/坪。
我們家沒多餘的空間很溫馨(小)，
十年前才花了幾十萬裝潢過(舊)，
每天可以運動、又不用擔心鄰居的小孩在樓上唱唱跳跳(高)，
那間廟是附近的信仰中心、神明會保佑鄰居的(宮廟)，
樓下就有東西吃(清粥小菜)、燈光又明亮很安全(小7)。
這樣沒比市價多個1、2成，合理嗎？
何況，要是我降了1萬/坪，賣給了隔壁鄰居。
她下個月就36萬/坪賣給了阿貓，我不就虧到了？
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告訴你，當了這麼久的仲介(其實也沒多久)跟買方、賣方，
會有A、B心態的真是腦子有問題。
可惜的是，屋主通常算都打得精、腦子不太會有問題。
降一來，你懂了嗎？
因為建商算盤打得更精、腦子更不會有問題。
正常來說，也更不想出現錢被別人賺走了的窘狀。
再加上這幾年，有錢的人很有錢，
儘管喊窮的人、鍵盤空軍、酸民很多，
但房價還是可以穩定的成長。
當然，在利多出盡、房市渾沌不明的情形下，交易量會隨之萎縮。
不過，單靠交易量萎縮就想要讓房價跌到酸民可以買的價格，恐怕不是件容易的事。
畢竟，酸民最著名的事蹟我想就是「說的比唱的好聽」。
就算大安森林公園旁邊只剩下10萬/坪，酸民可能也是口袋空空、兩手一攤而已。

之前有銀行跟仲介大張旗鼓地推出40年房貸時就想寫這篇。
但人懶惰就是這樣，一方面也拖著拖著就忘記了。
當時，我第一個想到的是，挖塞，真好ㄟ！
可惜我們並不符合資格，不然就一定會下手。

不過，你現在去搜尋網站上key「四十年房貸」的關鍵字，
一大堆的專欄都是在抨擊這政策；不論是所謂的專家、路人都一樣。
他們持有的理由大致如下：
1. 要還四十年，實在太久了。
2. 四十年下來，利息比二十年增加一八八萬元。
「像我們這種受薪階級，除非房子的總價是我們能接受，而且每個月負擔不會太重，
否則是沒有能力買房子的，」蔡先生說，「而且要還四十年，實在太久了。」
如果以一千萬年利率二％，還款期限為二十年試算，即使能貸到八成，
三年寬限期後，每個月的負擔高達四萬六千元，這對年輕雙薪家庭也仍是頗高的負擔。
若還款期限拉長至四十年，假設利率不變，則寬限期後每個月房貸降低至兩萬五千多元。
四十年下來，利息比二十年增加一八八萬元。
以上資料來源為天下雜誌第494期。
吸引年輕人買房和挽救房市低迷買氣，有房仲公司宣布與銀行合作，
推出長達40年期的房貸方案，讓購屋民眾還款壓力減輕4成，不過延長房貸期限，
卻遭學者痛批，是披著糖衣的毒藥...到底是不是真划算?實際來算一算，40年房貸，
以1000萬的房價，貸款800萬，利率1.88%來估算，每個月本息攤還2.3萬，
比20年期的4萬，少了1.7萬，但總繳金額卻要增加170萬，因此房市專家就說，
買不起的問題在於高房價。房貸延長，從年輕繳到老，總繳金額還更多，
是否真能減輕首購族的購屋壓力，還是業者噱頭，首購族恐怕得想清楚。
以上資料來自民視新聞2012年3月23日。
我們先看第一點。
這個假設會成立的話，必須要符合的是，你買了這間房子就會住滿40年。
但請你往周遭看一下，你從小的房子住了40年嗎？
又，我們簡化一點，現在的房貸大都是20年期；你房子住了20年嗎？
如果你不會在同一個地方定居這麼久，那怎麼會擔心要「還四十年」這個問題呢？
想通了第一點後，我們就可以知道第二點是危言聳聽。
因為，如果不會還到40年，自然利息的總支出也不會增加到188萬元。
據信，大部分的房貸都在10年左右還清（我想應該還包含出售）。
因此，我們以台灣企銀的網站來看看兩種模式的差別。
為什麼我要用台灣企銀的網站來算？
因為他跑出來的結果讓我們可以看出來每一期繳納本金、利息的變化，
而不是像一般的試算，只跑出來總和的結果。
但缺點是，台灣企銀只能算出30年的房貸；但沒關係，兩相對照應該可以看出端倪。
我們以貸款500萬元、利率2%，再分別用20年、30年來做比對。

這幾天，幫仲介簽了個合約，頗不以為然。
大型仲介的買賣合約雖有所出入，但合約精神大抵相似。
儘管細節上不盡相同，多半還是圍繞著雙方的履行義務、權利，
以及誠實信用原則、違約之處理方式。

那天是這樣；因為屋況上的瑕疵，仲介跟買賣雙方說：
「關於這部分的瑕疵，我們另外用一張增補約定說明，以免影響買方貸款。」
如果有仔細比較的話，買賣合約的最後都是書寫特別約定的地方。
畢竟，每個買、賣方都難免有特殊的要求。
也許是交屋時間特別延長、也許是匯款日期另外約定，
總之，買賣雙方大都會在這邊押註和前列制式文字不相同的條款。
那，為什麼剛剛提到的屋況瑕疵，不書寫在原本的特約條款處即可？
因為，這方面的瑕疵，像是輻射、海沙、傾斜...等等，常常會影響貸款之成數。
故，仲介一方面要善盡調查之責、告知義務，
另一方面又不希望買方因貸款的因素而無法購買。
所以，想出了一個這麼奇怪的方式來促成合約。
反正，屆時這多出的一張特別約定，銀行到死也不會發現。
對賣方來說，當然有人願意承購這樣的瑕疵屋，甚麼都好；
妙的是，對買方來說，一聽到這樣可以提高貸款成數，也是額手稱慶。
但我們仔細想想，在這個社會裡，誰才會是估價的專家？是仲介、還是買方？
儘管有些銀行的貸款條件太過嚴苛，
像是臨四米巷不貸款、看到陰宅下修一成、緊靠宮廟六折起跳...等等，
但這些瑕疵莫不為市面上不受歡迎、亦即是市價上有所減損的狀況。
也就是說，只要是大多數銀行認為有瑕疵的情況，
我們就可以大膽的假設這樣的房子在市價上應該會有所檢討的空間。
所以說，為了提高貸款成數而去隱瞞屋況上的瑕疵，其實是件很蠢的事情。
因為你聽信了「一隻嘴花蕊蕊」的仲介、卻隱瞞了估價的專業（銀行），
這樣買到的房子，會是值得置產、投資的標的嗎？
暗巷走多了也是會碰到鬼。
銀行界的專員來來往往、資訊也是互通有無。
現在藏在深淵中的秘密，日後難免水落石出。
只要未來承接的買方有些許貸款上的壓力，未來的增值性就有可能受損。
畢竟，我們不會一間房子住到老死；總會有售出的一天。
總之，當哪天你是個買方、要簽買賣合約時，
如果有仲介提出另外書寫一張特約這樣的要求，還是把他轟出去吧。
這樣的仲介既不誠實又不專業，只為了自己的成交利益著想、罔顧買方權益，
實在找不到要跟他往來的理由。
當然啦，如果只是原本特約的欄位不夠書寫，另當別論囉

買房子，真的很貴...
這一下手不會是一、兩萬元可以解決的。
這一下手也不是一、兩年可以還清的。
房價雖然很貴，但你最好期待房價會一直漲。

那天我在FACEBOOK上看到友人轉貼的文章說，

奢侈稅似乎是一個很好聊的話題；
就算不是相關從業人員也可以聊上幾句。
我想大家最關心的還是在於，
到底現在是不是買房子的好時間點？

我想，這個答案就回到買房子這篇文章好了，
我的看法還是不變，只要是自住、只要有能力、只要經過審慎的評估，
什麼時間點都是好的出手時機。
不過，我覺得奢侈稅會不會讓房價下跌？
我覺得至少短期內不會。
我的想法是這樣的，在以自住、賣方不虧本的前提下，
總是會有人要買房子、總是會有人買到課了奢侈稅的房子。
假設合宜的市價是20萬、課了奢侈稅後成交價就會漲到23萬。
現在的資訊都超發達，
你可能前一天晚上才在永X的簽約中心成交，
隔天一早巷口的管理員就會跟全世界說你的成交價了。
因此，如果你家隔壁樓下的阿貓家賣了一坪23萬，
如果你要賣房子的話，你會心裡想說：
「因為阿貓去年才買的、被課了奢侈稅，所以我的房子只有20萬的價值。」嗎？