向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

   
<圖一，摘自樂居網>
橘色的就是<弘韋雙禧園>，距捷運景安站步行約7分鐘，550公尺。
有在中和出沒的應該都知道，這附近是非常成熟的商圈。
如果想要有一點靜謐的生活，那選巷弄內準沒錯。

據說本案地主戶有50多戶，扣除已經登錄105筆的話，銷售率幾達85%！！
考慮進本案沒有預售、而且去年才成屋的情況、又不是小坪數的建案，
這真可說是去年的銷售之王！

至於為何熱銷？其實看上圖不難了解。

全新的建案，卻跟周遭20年以上的成屋<南華翠庭>、<霧之橘>相比，幾乎沒有價差。
而且上述兩個社區只是例示，放大<圖一>後可以明顯發現，
在新跟舊價差不到10%的情況下，當然是買新不買舊。
更何況，周遭的建案絕大多數都已經10年以上，更顯得本案的平實。

 
<圖二，整理自樂居網>
再看交易均價趨勢。
白色的線性趨勢線不明顯，差不多是在49萬處，而且可以看得出來是微幅上升貌。
這邊可以看得出來幾點，
1. 單價價差並不大
大概是43~55萬之間，別忘了，本案總樓高23層，就算以每樓層差5,000元來說，這個差距也是很合理的。

2. 價格上、成交量下 
儘管趨勢線不明顯，但搭著成交均價看，也可以看出來下半年的成交價要略高，大概微幅上升3%。
而同時來說，月均交易量就急速下滑，從原本的21戶/月下降到4戶/月。

不過，這個說法其實不盡完美。

因為本案的坪數還是有點落差(37~55)，加上有地主戶，不容易看出來是否為大小坪數銷售速度有落差所致。
此外，建案一定會有所謂的潛銷期。
我們從實登上看到的是自106.3開始，但很有可能自105年底就潛銷，然後一次性的登錄。
這點來說是很有可能的，因為3月就登錄了49戶，是一個很好的開始！

 
<圖三，摘自GOOGLE>
至少雙面鄰路，路幅都夠寬，加上建物有退縮，不會有壓迫感。
樸上也可以看出全家跟美廉社，家常採買算是非常便利！

 
<圖四，摘自591>
以開價來說，是遠遠的凌駕在成交價之上，大概有18%的差距。
且圖四開價旁的小字也顯示，本案開價是高於該區平均。

不過，有差嗎？能賣得好最重要，開價都是參考跟手段而已。

 
<圖五，摘自蘋果日報>
從室內的格局也不難看出來本案  會受買家歡迎：
雙衛浴都開窗、沒有暗廳暗房、客餐廳一體，硬要雞蛋裡挑骨頭，那就是有一個長廊。
不過，以四房來說，要沒有長廊的出現，可能只有將臥室分別放在兩翼。
但這樣其實有點怪，我不是很喜歡這種用客餐廳將臥室一分為二的格局。

 
<圖六，摘自蘋果日報>
此外，本案還大大強調了僅有27%的公設比。
對比去年的新北新案的公設比攀上歷史新高的32%來說。
乍看之下，本案真的很務實！

不過，為什麼是用「乍看」兩字？

 
<圖七，整理自地籍圖資網路便民服務系統、樂居網、591>
目前線上仍在銷售、且坪數在類似區間、又位於中和的建案，大概找了以上8個。
略為整理後，可以發現，公設比在30%以下的僅有一半，而且，這四個還是刻意利用591的「低公設」標籤找的。
其他就沒了！！
更可見公設30%以下的難能可貴。


 
<圖八，整理自地籍圖資網路便民服務系統、樂居網、591>
不過，相同的資料、再用「得房率」來作排序之後，可以發現本案的得房率大概跟公設33%的呈冠渼學差不多。
也就是說，他的低公設比並沒有順勢的反應在高得房率上面。
不像<錦和聚>以及<福璽景安>，換算後仍然盤踞得房率前兩名。

原因不難猜，就是在規畫了較大的雨遮上面。

雨遮的效能跟功用，見仁見智。
用得房率來看檢討建案不是痕常用的指標，但也確實能讓魔鬼現形。

不過，話鋒一轉，我們常聽說，「這個案子公設太高，所以不好賣。」
但「低公設」這件事是銷售的保證嘛？

截至今天為止，福璽景安登錄了23筆(64戶)、錦和聚登錄了58筆(104戶)，
在新成屋市場來說，都算是不錯的成績，但還是遠遠遜於本案。
況且，<福>跟<錦>還是真的實實在在的低公設&高得房率

因此，似乎可以得到的心證是「低公設有助於銷售、但低價格才是真正王道」

 
<圖九，摘自GOOGLE>
最後不免俗的來看看建商的歷史推案。
弘韋開發有做官網，但不知為何我點進去是空的，但也有可能是筆電的FLASH過舊所致。