向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

 
<圖一，摘自樂居網>
第一次鍵盤已經6年的新成屋，原因在於這當時我也曾經有興趣過：
坪數大、離捷運近、工業住宅、泰山區...本來以為價格會很便宜。
但沒想到，成交均價居然也有36.7萬，真是跌破眼鏡。

以優勢來說，藍色的是捷運站，北邊的是泰山貴和站(350m，5min)、南邊的是丹鳳站(500m，6min)。
但以地理環境的優點來說，可能也僅只於此了。
先不用看街景，光附近的路很稀疏就可以知道，不是非常熱鬧的區塊。

我常說，我家附近的頭前庄站是最冷清的捷運站，不過，丹鳳可能又略勝一籌了。

紫色的是<世界花園>、綠色的是<麗寶雙璽>。
自從<世界花園>打出下新莊2字頭的廣告價後，這附近的價格就一落千丈XDD
不過，很明顯的，成交價就反映在了成交量上面。
<世界花園>沒有預售，因此，大概在兩年的時間就接近完銷了。
且考慮進量體接近400戶，算是近年了不起的成績！

再回頭看<金璽御品>，就發現它的成交價跟成交量都很不可思議。
「價」的不可思議在於跟周邊的建案相比：
1. 泰山比新莊還貴：
不要忘了，泰山就是泰山，就算在新莊的邊邊，它還是泰山。
這是一個買房時很重要的概念。
不要老是被「下一站XX」給騙了。
可以因為交通方便給它比較高的加權，但不能因為在XX邊邊就給它和XX一樣的價格。

2. 快要是旁邊中古屋的兩倍價：
在<金璽御品>的右上角，有個建案叫作<五角大廈>，28年的工業宅。
可以看出來，<五角>的均價只有接近20萬。
以<金璽御品>的均價接近40萬來說，一定是某一個建案溢價、某一個建案折價。
至於誰溢價、誰划算，大家就自行判斷XDD

當然，有一個說詞是，「金璽御品已經是住宅區，當然不能跟工業住宅比。」
這句話有沒有道理，待會看價格趨勢就見分明。

「量」的不可思議很單純，6年賣出4成4，表示還要快7年才會完銷。
那時屋齡已經13年了！！！

 
<圖二，整理自樂居網>
這類圖之所以很少出現，是因為量體不夠大或時間不夠長的話，其實意義不大。
目前鍵盤到的建案，多半是小基地、戶數也少、甚至成交量不多。
有些東西就一目瞭然了，不需要利用線圖來分析。

根據新北市政府的資訊，<金璽御品>是在105年初成功「工變住」(新北府成都字第10501287971號)
因此，在上圖的2015年之前，都是靠著「夢」在支撐銷售說詞。
至於這種夢是不是一定會實現，可以看看<元氣大鎮>跟<金莊悅泉>等等社區的例子...

回到「金璽御品已經是住宅區，當然不能跟工業住宅比。」這句話，
我們可以發現，<金璽御品>還是工業區時，其實價格遠比變更成住宅區後還要高上許多。
就算圖二的右上角不整理出來，也能從線圖上見分明。

至於，以2017的均價34萬、20戶來說，應該也還沒達到建商的預期。
但在周遭利多出盡(包括了COSTCO、機場線、工變住)的情況下，儘管也沒甚麼利空了，
但要在穩住價格的前提下，預期也很難提升成交量。

 
<圖三，摘自591>
回頭來看看開價有沒有調整的空間？
以最低開價39 v.s. 最低成交價33來說，還有些空間可以調降。

不過，我認為目前最大的抗性應該是在於總價。
目前<金璽御品>的成交價幾乎都在2,000萬以上。
鄰近的成屋來說，<君泰>跟<麗寶雙璽>是有這樣的總價，但比例沒有這麼高。
而<世界花園>更是符合市場潮流的清一色做中小坪數，最高成交價僅1500萬，還含了雙車位。

因此，在總價、坪數都動不了的情況下，勢必只能從單價來刺激成交量了。

只不過，建商似乎不覺得這是個問題。
因此，旁邊不遠處又推出了<長群君臨>，坪數規畫還更大。
真的很妙！

 
<圖四，摘自GOOGLE>
也許是換了企劃團隊，所以去年底在痞客邦上，大量了購買部落客的介紹文。
這會有效嗎？

我猜效果應該不明顯。
原因在於，這些內容都千篇一律的讚頌，明目人看了也知道怎麼回事。
此外，日期還都是在同一天，這是搞笑嘛XDDD
再來就是，這些多半還是得靠「搜尋」才會出現在客戶的眼中。
與其這樣買部落客，最近mobile01上的江翠版面操作模式，應該還成功一點。

不過，以一篇5萬的行情價來說，這5篇也沒30萬。
我是看過更浪費的事，所以也見怪不怪了。

 
<圖五，摘自GOOGLE>
不免俗的要來看看街景圖。
2017年5月的圖，不難看出來本案在哪。
很妙的是，<金璽御品>的地址明明是本號，卻沒有全然鄰明志路。
退縮的好處當然是變成了靜巷住宅，但大門卻被老舊的透天給遮住。
明明以豪宅自詡、但氣勢在大門口就差了許多，滿可惜的。

此外，周遭的生活機能也從圖五一目瞭然，但這就是重畫的劣勢。
況且本案還不是重畫、是工變住，但周遭多半還是工啊！

 
<圖六，摘自全國土地使用分區資料查詢系統>
座標點就是本案的中山段1005地號。
可以看出來，周遭多半還是工業區。
旁邊紅色的則是德隆的變更案，也就是圖五的綠色矮圍籬處。
看來也還有得等，此外，就算開發完成之後，商場旁的住宅區也不見得對房價有加分的效果。

 
<圖七，摘自591>
除了雙捷運之外，本案最大的優點應該是在基地和公設比這兩點上。
由於基地將近1300坪、而建蔽率僅有41%，所以相當於社區有700多坪的公園！
這讓小孩下午在裡面跑幾圈就累了啊XDDD

也同時因為基地夠大，所以公設比只有26%的同時，
也享有非常豐富的休閒設施：（以下摘自591）
「交誼廳、閱覽室、健身房、SPA、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、Lounge Bar、撞球室、露天溫泉、足浴溫泉區、宴會廳」
算是想得到的都出現了。

 
<圖八，摘自官網>

建商歷史推案。
以曾有歷史推案的建商來說，好處有二，
(1) 不是一案建商，商譽比較有保障
(2) 可藉便參訪歷史建案、或上網查詢評價。評價不需要完美，但有時可以看得出來態度

長群目前在線的建案似乎還有<長群享享>，算是歷史悠久的建商。