先說明,我沒有去接待中心跟現場看過。
因此,所有的資訊都是從網路上取得的。
當然,會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀,就看大家自己評斷了。


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<圖一,摘自樂居網>
這張圖沒切好,結果讓<台北正旺>的腳消失了XDD
<成功錄>距離捷運三重站約1.2公里,步行要15分鐘。
如果要進台北市的話,大約400公尺外、紫色的<翔譽A+>那邊有公車站牌,
所有經過的公車都可以搭、一站就到西門町。

從附近的成交行情可以看出來,中古大樓大約在40萬左右徘徊,新成屋則可以到50萬左右。
考量到距離捷運站的遠近...等等各項因素,算是非常合理的價差。

以商圈來說,不算特別熱鬧但也不至於裊無人煙。
該有的食肆、便利商店...等等,周遭3、400公尺以內都有。

學區來說的話,只有明智國中稍遠,步行需要將近20分鐘。
為何需要提學區?
因為<成功錄>的規劃是26、40、42三種坪數,
因此呢,小家庭在這邊生活也是非常正常的。

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<圖二,摘自GOOGLE>
中間那棟矗立的建物就是<成功錄>,兩面鄰路。
環河南路的車流應該不大,但重新橋就比較驚人。
因此,有鄰西南面的兩種戶型,應該都會被噪音給影響到

從照片中看起來,周遭的商業活動應該不多。
不過,回<圖一>的話,紫色也就是<翔譽A+>附近才是熱鬧的地方。

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<圖三,摘自591>
一樓是2戶店面,2樓開始到14樓,各是三拼住家,似乎都是26、40、42三種坪數。
據說以結構力學來說,這種長柱型的設計、再加上沒有過多退縮的變化,是最耐震的類型之一(如TAIPEI 101)。
但我不是結構力學相關人士,聽聽就好XDD

不過,以住戶組成來說,這應該非常的穩定。
原因在於少了小套房的加持,絕大多數的所有權人應該都是自住使用。
再加上坪數接近,至少在生活習性上會是類似的。

再以每月管理費收入來說,先不算店面跟車位,在每月60~80元/坪的水準下,
管理費收入會是約8.5萬、10萬、11.5萬,請個日班保全綽綽有餘。

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<圖四,摘自591>
細看各戶的格局,方方正正、動線流暢,沒甚麼問題。
不過,以三拼、兩面採光來說,居然有超過一半的浴廁是沒有對外窗的
這算是非常扣分的設計。

成功錄004.jpg  
<圖五,自繪>
比對<圖四>跟<圖五>之後,比較大的差異會是在<圖五>的浴廁都有對外窗,
不過呢,在進門後的動線上,客廳、餐廳會比較曲折一點。

但整體來說,我覺得浴廁沒開窗是大大扣分的項目。
動線稍有曲折這點,可以利用裝潢設計來彌補。

至於A、C兩戶是不是可以比照辦理?
我認為應該是可以。但沒仔細審視過就是。

不過,衛浴沒開窗這件事,是不是跟工務在管線的安排上有關,就不得而知了。

成功錄006.jpg  
<圖六,摘自樂居網>
截至今天的實價登錄為止,成交計有30戶、13車,整棟是39戶、20車。
以屋齡3年來說,銷售率有75%左右,算是不錯的成績單。

此外,跟之前介紹過的<怡華躍龍門><星晴>相比較,出售的房屋車位比算是非常理想的。
儘管還剩9戶7車、但這應該是因為原本的車位比幾達50%之故。

同樣再來看一下,兩房+車位的需求度如何?

目前兩房成交13戶2車,三房成交17戶11車,不用算也知道兩房+車位的需求度遠遠低於三房。
還好,剩下的9戶都是三房以上的規畫,勢必也比較好帶車位出售。

不過,車位講來講去,最後還是回到法定車位這件事。
如果甚麼都審、工務之類的政府單位希望車位比能提高、不在意坪數的話,
勢必建商在銷售上一定會碰到瓶頸。

但是講了這麼多,好像跟<圖六>都沒有直接的關聯...
這邊是要看車位坪數和價格,以平面8個、機械12個來說,猜測以下情形
1. 車位有偷公設嫌移:
最大的車位也才8.9坪,再以價格來說,6.31坪的車位要價140以上,應該也是平車。
因此,平車的面積大約在6.3~8.9坪之間,
要嘛是車道非常小、要嘛就是車道的公設被分配到的全體住戶身上。

2. 車位價格落差大:
最貴的車位是6.31坪的,實價290萬;最便宜的車位是6.43坪的,實價90萬。
這邊應該就看出來不太對勁了。
這邊就不太清楚是車位登記的問題、還是要調整建物單價的問題。

仲一建設-賓士名宮  
<圖七,摘自GOOGLE>
建商歷史建案。

似乎找不太到仲一建設的資訊。
不過,三重的海砂屋<賓士名宮>倒是由仲一負責重建。
建照字號<103重建字第00367號>。
從圖七看起來,去年中就已經封頂了,看來今年有機會交屋。

 

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