先說明,我沒有去接待中心跟現場看過。
因此,所有的資訊都是從網路上取得的。
當然,會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀,就看大家自己評斷了。

怡華躍龍門001.jpg  
<圖一,摘自樂居網>
橘色的部分是<怡華躍龍門>,屋齡2年,基地約450坪,公設比33%。
距離藍色的捷運三重國小站約550公尺,步行約7分鐘,捷運宅無誤。

綠色的是<及第金站>,屋齡9年;紫色的是<拙石仰沐>,屋齡2年。
可以看出來的是,對比周遭的中古屋,本案的價格是要多出一截。
算是不錯的銷售成績。

<拙石仰沐>儘管有鄰河岸的優勢,但總共僅成交4戶,均價上也沒多出太多。
這跟近兩年的市況差不多。
如果建案的優勢僅能靠河景的話,往往沒辦法再創佳績。

怡華躍龍門002.jpg  
<圖二,摘自樂居網>
不過,仔細再看看目前成交的資料,會發現幾件很有趣的事情。
1. 有預售還是有差:
本案最早的網路銷售資料可回溯自2014年,2016年底取得使照、總登。
因此,交易記錄在105.12月前的應該都是預售期間售出的。

這段期間共售出29筆,均價是52萬;2017年間共售出14筆,均價是49萬。

單單從均價來看(不考慮樓層、面向...等其他因素)建商似乎是有讓利的傾向。
因此,去年也能成交14筆,還算是差強人意的成績。

2. 車位是隱憂
本案總共有73戶住宅、29個車位。
從成交記錄來看,已售出43戶、2個車位。
沒錯,你沒看錯、我也沒看錯,目前剩下30戶、27個車位,
表示未來要買的話,至少都要配一車。
由於本案有相當的兩房格局,這會對銷售帶來極大的抗性。

此外,從使照上看來,這38個車位都是法車,
可見建管單位在車位需求的預估上有所誤差。

不過,回歸銷管。
這種先求銷售量、再來管制車位配比的模式,
儘管初期的銷售成績亮眼,但未來應該會產生極大的困擾。

當然,賣方的極大困擾通常就是買方的極大機會,就看要怎麼利用囉。

3. 另有不分售的9個平面車位
從網路資料來看,這9個車位是不對外出售的,據說是移交給管委會管理。
好處是說,這些可以出租、作為管理費的收益。
不過,我們要想想,這些車位是登記給誰、怎麼登記?

從使照上看來,這些車位也是屬於法定車位,因此,就會是登記在非獨立產權的公設裡面。
不對外出售的話,就是由所有的住戶共同持份。
但這部分在賣給住戶時,又不太可能用「9/73」這樣的比例去販售。
因此,其實買方都是用了公設的價格去買了這九個車位。

所以,所謂的「禮賓車位」、「由管委會管理的車位」...其實羊毛都出在羊身上。

怡華躍龍門005.jpg  
<圖三,摘自591>
儘管從圖一來看,與周遭的中古屋有些許差距。
但這個開價對比起來仍然是合理的。
原因在於成交均價大約在51萬之譜,而且,成熟商圈常出現這樣的情形。
因為比較的樣本數通常也不多、屋齡也較高,所以會有些許落差。

如果要在成熟商圈裡享受新穎的住家環境,就得有些心理準備

再來,能以1200萬左右的價格買到正2房的格局。
鄰近商圈成熟、近三重交流道、捷運站進台北市又只有一站,
再來步行10分鐘內有國中小、公園、捷運站、商場(介壽廣場),還算是不錯的選擇。

怡華躍龍門004.jpg  
<圖四,摘自591>
以兩房的隔局來說,配置也還算不錯。
儘管是長型的格局,但寬面是朝南的向陽面,
通風之外、又不會太熱。

兩房的衛浴也都有開窗,算是滿貼心的設計。

梁柱也都在外,房間內的擺設非常好規劃。

怡華躍龍門006.jpg  
<圖五,摘自591>
三房的部分,也沒浪費甚麼空間。
唯一美中不足的應該是客浴沒開窗,其他也沒甚麼缺點了。

怡華實業  
<圖五,摘自官網>

 

建商歷史推案。
以曾有歷史推案的建商來說,好處有二,
(1) 不是一案建商,商譽比較有保障
(2) 可藉便參訪歷史建案、或上網查詢評價。評價不需要完美,但有時可以看得出來態度

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