從鍵盤看頤和邦-板橋－向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

<圖一，摘自樂居網>
<頤和邦>坪數規劃為23及26坪，都是兩房的格局。
從上圖看得出來，周遭明顯是老舊社區，方圓300公尺內連大樓都不多。
也因此，從成交價上看來，似乎跟周遭的中古大樓有一大截差距。
這和<怡華躍龍門>有相同的情形。

不過，這邊要留意的是，<萬歲新天地>僅有一筆成交記錄，且位於三樓。
這不一定能反映出該棟大樓真實的市價。
而圖一上方的<海悅希華>則是因為坪數較大、總價較高，沒辦法放在同一個標準上來看。

<頤和邦>附近並沒有捷運經過、未來也不會有。
最大的優勢是成熟的商圈以及步行約200公尺到中山路二段上，
有265路線可以搭一站就到台北市，離捷運西門站也僅有9站。
265是班次非常密集的公車，算是非常便利。

不過，可惜的是，以兩房的格局來說，
主力的買方應該會是小夫妻+一個年幼的小孩。
不過，最近的光復國小也有1公里之遙，低年級時可能得多費心接送。

<圖二，摘自GOOGLE>
這已經是2015年的舊街景，當時正要開始整地。
主要是看看臨路的情形，兩線道還算是寬敞。
後方則是4層樓、有頂加的公寓。
因此，想要有些許的景觀，A棟可能要6樓以上才會超越公寓的高度。

<圖三，摘自591>
這邊可以看出兩件事，
1. 開價貼近成交價：
掐頭去尾，<頤和邦>的成交高低價分別為47~54萬(見下圖)。

<圖四，整理自樂居網>
以2樓還沒去化、又應該沒有大面積的露臺來說，
開價和成交價應該僅有1成的議價空間。
在這個年代，算是非常務實的作法。

2. 誠實的銷售率：
在圖三的動態消息中有提到「建案銷售已七成以上...」
實價上有10筆成交、總戶數有17戶，考量進實價登錄有2個月的落差，
算是難得一見的銷售方式。

這也難怪之前的房仲廣告會打「先誠實、再成交」。
在這行，尤其是代銷、新建案這部分，實話真的不多。

3.異常突出的外觀：
跟圖五一起看好了，可以發現突出的部分是書房。
也由於刻意設計的並非方正的輪廓，使得各個空間的採光都應該不錯。

此外，在成交價的部分，有些許戶別是含裝潢的。
因此，考量進每坪約3~5萬的裝潢設計費，跟隔壁的<新板微風+>比，或許也有些優勢在。

<圖五，摘自蘋果日報>
同樣是開門見灶的格局，不過，以兩房來說，真的別太在意這件事。
再來利用吧台作為餐桌，有效的利用了每一寸空間。

不稱「次臥」而稱為「書房」，顯然建商也認為這個空間過於狹窄。
不過，從另一份591的家配圖看來，同一個空間是標「BEDROOM」。
且實品屋也是有擺床鋪，看來雖小但還勉強可用。

<圖五，摘自樂居網>
再來看一下，兩房+車位的受歡迎程度如何？
本案共計有17戶+5車，從上圖可知，已銷售10戶+1車。
沒錯，正當房屋銷售率幾乎達6成時，車位銷售率僅2成。
而且這還不是在捷運附近的建案。

因此，不論是先前看的<怡華躍龍門>、<星晴>，兩房+車位都不是熱門的選項。
這也可以給建商在規畫時作為參考。

最後，有個不常見的名詞叫做「得房率」。(點我看得房率概念)
得房率是「主建物÷(主建物+附屬建物+公設)」，
而我們常用的公設比是「公設÷(主建物+附屬建物+公設)」
因此，得房率高會比較好、公設比低會比較好。但他們的加總並不會是100%。

關鍵在於「附屬建物」的影響。

有些低公設的建案，其實是靠著加大無用的雨遮來降低公設比。
此時，用得房率來換算的話，更能反映出室內空間的比例是多少。