向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

 
<圖一，摘自樂居網>
橘色的是<心上城>，屋齡1年，總共22戶住家、1戶店面。
規劃的坪數為22.7、22.8兩種，考慮進幾乎沒有差別，我會選小的那種，因為總價可以省一點XDD

距離藍色圈的捷運土城站約650公尺，步行約8分鐘的時間。

紫色圈的是<陽光大地>但屋齡已經25年，因此，成交均價有三成的價差也是合理的。
綠色圈的是<中正威登>，距捷運站稍近，成交均價近50萬，算是非常驚人的成績！

翻開ptt、mobile01的評論，幾乎都朝「土城沒有40萬價值」的說詞一面倒。
但比對實價登錄後，要買到40萬不到的新成屋，似乎機會非常低。

加上本案除了離捷運站近之外，65快、國3也都在1公里左右。
對開車族跟大眾交通族都算是便利。
不過，這麼方便的建案、銷售成績卻不佳，一定是有它的抗性在。

 
<圖二，摘自GOOGLE>
正中央那棟就是<心上城>，這是2017.05的照片。
從左上方的歷史紀錄看得出來，搭鷹架在維修這棟建物是震安宮。
除了鄰大廟之外，大約100公尺外就是大墓公。
就算買方不在意，貸款銀行應該也會扣點分數。

另外，千歲路將近是四線道路、加上附近似乎沒有明顯的高樓，
<心上城>的高樓層視野應該不會太差。

不過，B戶同時看震安宮和大墓公，應該和A戶會有價差。

 
<圖三，摘自樂居網>
目前僅成交兩戶，八樓跟九樓，但單價價差高達6萬。
沒有明確的資訊，但A戶9樓是美輪美奐的實品屋，這應該是合理的解釋。

因此，以建商的心態來說，整棟的成交均價應該會抓在40萬左右。
考量到B棟的中低樓層是面震安宮，或許出個35萬搞不好有機會成交。

 
<圖三，摘自591>
回頭來看目前的開價，以成交價來說，相較起來算是滿平實的。
開價的9成幾乎就是成交價。
很多人都很在意開價是多少、砍幾成成交才合理。
但這些都不重要。
對買方來說，成交價是不是合理的行情才是重點。

 
<圖四，摘自樂居網>
難得的有看到複層式建案的格局圖。<京旺三重奏>也是複層式，但沒有找到格局圖。
藍色的部分就是所謂四米二的部分。
因此，一進門後會是三米的高度，然後在「DN->」那邊往下走，就是下層的房間加上衛浴。

不過，這邊很妙的部分是，由於衛浴的門是在箭頭處，也就是在下層的房間內。
不管是客人、或住上層的家人要用衛浴時，都得進房間內。
感覺起來非常不便利。

唯一能解決的方式，就是上層也要加一間衛浴就是。

之所以要這樣設計的原因，我猜是因為紫色的部分要放吧台，
也就佔據了原本衛浴要開門的地方。

橘色的區塊應該是放冰箱。
但假設比例尺沒錯的話，冰箱一放下去、陽臺的門只剩約一半可以進出。

 
<圖五，摘自mobile01>
這是B戶的照片，但道理上相同。

可以看得出來，衛浴的上方是空的。
自從公平會之類的機關大力查緝夾層違建之後，
應該沒有建案敢大搖大擺的在樣品屋、實品屋、甚至是圖面上標示夾層了。

 
<圖六，摘自穎代室內設計>
這是A戶9樓的實品屋，推測實價登錄上單價46萬的就是這一戶。
雖然我個人非常不推薦買實品屋。
但市場上，實品屋的確就是銷售的王道，尤其是在小坪數的產品上。

除了「佛要金裝、人要衣裝」的效應之外
裝潢的價格某部份也能用貸款的方式來因應，更受買方的青睞！

 
<圖七，摘自udn>
熱銷四成的話，應該是要成交了8~9戶。
不過比對實登上只有2戶來說，差異實在有點大。

再加上這個建案最早的網路資料是在2015年就有了，
可見震安宮以及大墓公的抗性有多大。

在不考慮預售屋的風險之下、以及同樣是複層式建築來說，再加上建商的歷史推案記錄、區塊位置...等等，
我對<京旺三重奏>的評價要稍微高一點點。

 
<圖八，摘自FACEBOOK>

找不到任何有關晟連開發的歷史推案資料。
本案很有可能是該公司的首案。