向太陽揮揮手

朋友最近買房子，開始為了房貸的事情要煩心。
反正都要回應他了，不如寫一篇網誌，活絡一下已經停擺許久的部落格XDD
對啊，到底為什麼會停這麼久咧?!
首先要說的是，「青菜蘿蔔各有所好，沒有大家都說讚的方案」

就像我喜歡吃麥香魚、我老婆愛吃勁辣雞腿堡一樣，
同樣是麥當勞出的漢堡，就像同樣是某銀行給的貸款，只要方案不同，就適合不同的人。
不過，還是可以用下列幾個指標去檢視哪種比較適合自己。

1. 利率
簡單來說，利率的公式是這樣的「i值+加碼」。
i值一般來說是跟著幾大行庫的平均存款利率跑，儘管各家業者採用的行庫不盡相同，
但差異其實不太大，幾乎可以忽略。

加碼的部分，則是各行庫間自決的條件。

要留意的第一點是，在同一個時間的房貸，應該去比較「加碼」的高低，而不是利率的高低。
舉例來說，A銀行提供的利率是1.75、而B銀行提供的是1.79。
然而A銀行的公式有可能是「0.7+1.05」，而B銀行是「0.9+0.89」；此時應該要選B銀行。
因為i值會隨著時間跳來跳去，不一定哪處佔優勢。
不過，如果時間拉長的話，「加碼低」絕對是王道。

如果可以理解這一點的話，那就繼續談分段式。

1.1 一段式利率、分段式利率
如果你的利率條件是「前六個月1.7%、第七個月到第二十四個月1.9%、第二十五個月起2.2%」之類的敘述，
那就是「分段式利率」。

在同一個時期的方案，原則上分段的利率在前兩段(或前一段)，一定要比一段式的要划算。
然而，第三段之後，就「一定」要高出了許多！！

由於前兩段大多在三年內結束，因此，如果一開始就打算持有房屋超過3、5年，建議選一段式還是最有利的!!
此外，不要忘了「1.利率」的提醒，上述的結果不會是固定的，還是要看浮動後的結果。
因此，就算絕對值看起來相差無幾，還是要去檢視加碼的差異。

2. 成數
成數通常在你買屋的那瞬間上天就已經幫你決定好了XDD
因為，成數通常就取決於你的財力、房屋的條件以及銀行的政策。
除非是特殊的產品，像是小套房、店面或是工業住宅...不然，各行庫間原則上差異不太大。

過往碰到比較特別的因素會在嫌惡設施或是山坡地住宅，這兩點有時也會影響成數甚鉅。

至於自備款多的人，會面臨「貸多、貸少」的甜蜜負擔。
這點就可以考量幾個點，
a) 多貸的話，是否在利率或其他條件上有優惠
b) 多貸的話，能否將資金放在其他投資產品上
c) 少貸的話，會否對未來的生活帶來壓力；譬如說，裝潢的＄＄、生活的開銷...等等

3. 綁約
你可以把綁約想做是手機一樣，應該就不難理解了。
簡言之，在一定的期限內(通常會是三年)，不能轉換銀行，否則就要付違約金。

另一個層面則會綁你的還款金額。
譬如說，每年只能還100萬，超過的話也會有違約金的產生。
但有這一類規定的行庫非常少見。

其實，簡單來說，貸款就不外乎三個指標，「利率、成數、綁約」，
還款期限的話可以參考這篇，就不再詳述了。

儘管大家都想要利率低、成數高、綁約期短，
但就像我很想同時吃到麥香魚、卡啦脆雞跟珍珠奶茶一樣，
通常這些好康的條件不會存在於同一間行庫內。
不然，其他行庫的業務員就洗洗睡好啦，還談甚麼業績？

因此，找到自己最在意的點，然後去跟有誠意（認識）的業務員談條件，會是你最好的方式！！！