向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

 
<圖一，摘自591>
本案共有233戶，扣除店面12戶、管理員室1戶，住家有220戶。
另外，因為是都更案，地主應該有87名。(取自都市計劃書)
因此，推估可售有130戶左右。

自591上看來，只有列出四房的坪數。
猜測兩房、三房大約是100戶左右，應該在選屋以及銷售初期就售罄。

另外，去年底已經取得使照(106莊使字第00546號)
如果一切順利，最快四月應該可以開始陸陸續續交屋。

 
<圖二，綜合整理>
誠如圖中所述，這附近的新建案來說，整體的地理位置應該就是本案最優越。
<永鼎國璽>(對面好像還有皇璽)、<至善元>、<傳家尊爵>都在車水馬龍的中正路和新泰路上。
<傳家尊爵>的小環境又小又窄，也不是很優。
另外<鳳凰花園>有點偏了，而且還在加油站旁邊，都沒有本案好。

我本來是用「地段無二」來形容，但經前輩指點後，還是改成「優越」兩字。

 
<圖三，綜合整理自GOOGLE>
我一向不掩飾偏好舊市區的情結。
不過，真要鄰中正路而居，其實也有點驚人！
因此，從圖三可以看出本案優勢在哪，中華路的車流可能不到1/3，但還是能享受便利、擁抱寧靜。
此外，20米路寬、也不會覺得很啊雜。

最後，本案的車道是設計在建案的側邊後方。
由於退縮得夠深，推估在正常的情形下，也不至於造成中華路有塞車的狀況。

 
<圖四，摘自樂居網>
坪數的部分，由於是利用各管道推估的，不一定完全正確，但八九不離十。
基本上，格局設計得滿不錯的。
圖中那些缺點，多是雞蛋裡挑骨頭、瑕不掩瑜。
河成建設在新莊蓋了不少案子，能找不太到負面評價，也是有道理的。
至少在空間的規畫上，可以看到用心處。

 
<圖五，摘自樂居網>
開價當然是個參考，不過本案從2015年就開始預售，加上量體也不小。
網路上能找到得討論串居然寥寥無幾，這多半是跟價格有關係。
可以看得出來，開價68萬的情形下，較新古屋、中古屋均超出一大截！
以這張圖來看區域行情，應該成交在48~55會比較合理。
再加上2015年景氣已經略有下坡的趨勢，再少個5%也不奇怪。

不過，周遭的行情中，唯一獨樹一格的是新泰路上的<傳家尊爵>。
成交均價還能站上50萬，我目前還沒找到突破的點。

 
<圖六，摘自mobile01、以及整理自樂居網>
東西好歸好，但回歸基本面，我還是覺得開價太高，不太符合近來的趨勢。
就算以開價68萬來算，我以習慣上打到81折為底價，都還要55萬，
幾乎是我推估最高的成交價了！

當然地段、地段、地段，LOCATION、LOCATION、LOCATION，但值不值得給這麼高的加權呢？
又市場能不能接受這麼高的溢價呢？
還有，是不是真如代銷所說，目前已銷售近九成呢？（表示剩不到20戶）
這些答案都即將在年中時就會揭曉，咱們拭目以待：）