向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

  
<圖一，摘自樂居網>
第一次在周邊環境圖上面，使用左右的接圖。
原因在於<上河園>位在五股洲子洋重畫區，我覺得跟一河之隔的蘆洲舊市區作個對照應該滿有趣的。

橘色的<上河園>的周邊新成屋、新建案非常多。
紫色的<勤樸天悅>是3年成屋，到目前都還沒有完銷。
因此，<上河園>還不到一半的銷售率也是正常。

稍微瀏覽一下，可以發現河兩岸的價差並不大，可能在1~1.5成左右。
這邊可以看出來重畫區的魅力。
在<京旺三重奏>這篇就有提到重劃區的優勢在哪。
不過，跟新莊、三重幾個重畫區相較，洲子洋的劣勢多一個-->沒有捷運。
儘管有水岸的優點，但我個人是不喜歡這種區位優點只有水岸的建案就是。

 
<圖二，整理自樂居網>
<上河園>大約是2017年初取得使照。因此，在這個時間點之前的都是預售成交。

和<金璽御品>以及<翔譽天心>相較，不得不說本案的價格非常漂亮。
在蛋白之外的區域，居然在走過這幾年的不景氣後，還幾乎能持續在高檔上面。
當然，單單拿<金>跟<天>兩案來比較，或許樣本數有點不足。
但實務上一直有傳聞說，實價登錄的價格是可以做出來的。
尤其是當出售方全都是建商(也就是第一次移轉時)更要小心這樣的情況。
考慮進市場的景氣以及各地方的價格，不得不說做價格這件事在本案上似乎有跡可循。

不過，這類事件除非是當事人，否則也無法證實就是。
這只能在估價的時候，列為警示的一部分就是。

 
<圖三，摘自代銷官網>
這一、兩個月，本案的廣告量十分的大。
最突出的SLOGAN就是「捷運8分鐘」！當然這是指車程的部分。
實際從GOOGLE MAP上點選，的確是約3.5公里、車行8分鐘的路程。
但這麼近的距離、為何不靠公車就好，還需要利用圖三的接駁車？

原因在於新五路三段上，目前僅有899公車經過，且平日班距就達10~12分鐘之久。
更別說假日最久是30分鐘才一班車。
因此，提供接駁車是建商不得不為的攬客方式之一。

然而，羊毛出在羊身上；就算車輛日後無償移交給管委會，
後續的油資、薪資、維修...等等，仍然會是一個不小的問題。
不過，以社區戶數有500多來說，應該是不需要擔心管理費無法支撐接駁車的開銷就是。
這類社區一個月的管理費就上看100~150萬(看社區規劃)，應該只有錢太多的問題而已。

不過，如果把「大眾運輸」這點放在很前面順位的話，建議不要將接駁車視為長久之計。
畢竟，幾年後主持的管委會怎麼考量，會是一個不確定因素。

 
<圖四，摘自GOOGLE MAP>
已經是2015年的舊照了，GOOGLE還真不喜歡這邊XDD
圖中結構體那棟就是<上河園>一隅，圖中左方是<合新NEW STAR>。
這張圖為重畫區作了很好的詮釋：天寬地闊、人煙稀少。

如果是真的很愛規畫整齊的區塊，然後可以把生活機能擺在很後面順位的話，重劃區真的是唯一的選擇。
畢竟舊市區內再怎麼搞，都很難弄出這麼寬的路來。

然而，棟距是優點、卻恰好也是本案的爭點之一。
有興趣的可以參考mobile01上的討論。

 
<圖五，摘自591>
以格局來說，本案其實沒甚麼可挑剔的地方。
儘管有些衛浴並沒有開窗，兩房是單面採光、三房的主衛浴有開窗，問題也不大。
動線上也規規矩矩，沒有浪費的空間以及暗房。

 
<圖六，摘自建設公司官網>
森聯建設的案子不算少。
如果想知道建案品質如何，除了去本案實地走訪之外，
到過往建案的現場去看看、利用網路搜尋一下評價，都是滿好的方式。