從鍵盤看星晴-新莊 @ 向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

<圖一，摘自樂居網>
橘色的圈圈是<星晴>，屋齡還不到1年，因為跟旁邊的<龍天下>很近，所以上圖均價被蓋掉了。
目前均價是33.09萬，基地約83坪，使照是106莊使字第00253號。

距離藍色圈圈的捷運迴龍站約800公尺，步行約10分鐘。
儘管在銀行估價的習慣上，1公里以內都是所謂的捷運宅，但步行10分鐘其實有點遠了。
尤其是在炎熱的夏日午後或是颳風下雨時，能少幾步就是幾步！

另外，綠色圈圈是<世界花園>、紫色圈圈是<君泰>，屋齡都差不多是兩年。
<君泰>有預售，因此實價登錄最早可以回溯至102年。
<世界花園>則是成屋才開賣，最早是105年。
某個程度上，這些差異也反映在成交價跟成交量上面。

<君泰>有沾到多頭的尾巴，價格還能佔到相對高點。
但以成交量來說，一、二期加總目前還沒有過半。
<世界花園>則採低單價策略，實價登錄已近9成，據說目前已經接近完銷。

回頭來看<星晴>的價位。
單單以坪數規劃(25、26坪)、地點來說，算是滿有競爭力的！

<圖二，摘自樂居網>
再回頭看實價登錄，全部17戶、已成交14戶，八成的成績也算是不錯。
儘管mobile01上的網友評價不優，但三米六的高度、小兩房再加上1,000萬有找，
至少在同期建案的銷售率上，<星晴>的表現算是很好的！

不過，跟<怡華躍龍門>有類似的情形是，房屋跟車位的銷售率並沒有成正比。
目前已售的是14戶2車，未售的是3戶2車，可見「兩房+車位」並不是市場的主流。
就連<星晴>僅規劃17戶4車，車位的銷售率都這麼差。

當然，或許可以將問題歸咎在機械車位上。
但不要忘記，小基地通常不會有坡平車位的。
就算有，也常是單車道、很陡的坡道、很難會車的車道...等等問題。
因此，買成屋時，最好將車子開去停一下比較穩當當。

<圖三，摘自GOOGLE>
這邊最被網友詬病的就是噪音。
可以看得出來，一個四線道、一個六線道，真的是從早就吵到晚。
不過，這就是方便的代價，沒有絕對100分的事。

安靜的話，通常要在巷子內才有可能實現。
但缺點就會是彎來彎去、會車麻煩...之類的。

<圖四，摘自官網>
挑高三米六最大的好處就是可以做個夾層。
上層是沒辦法站直，但至少多了很多儲藏空間。

圖四的實品屋應該也是有做夾層，從紅框跟綠框的天花板高度不同可以看得出來。
不過，紅框的天花板也做太低了，不知道是否是因為有消防灑水頭的關係。
不然，以三米六來說，可以更舒適一點。

<圖五，摘自蘋果日報>
兩房的格局一進門就是廚房不多，但我覺得也無傷大雅。
反而洗手台放在了中島，增加了一點使用空間算是滿不錯的設計。
至於「開門見灶、錢財虛耗」這等風水事，就別太苛求小房子了。

此外，公設比高達34%的缺點，也是樓高超過7層、小基地建案常見的狀況。
但這或多或少就可以利用三米六的高度來補回一些。

<圖六，摘自信義房屋>
經過比對之後，這戶在103年第一手的買價是808萬，因此以開價來說屋主已經賠錢。
算進仲介服務費、增值稅...等等必要開銷，賠個50萬出場差不多。
而且還不好賣，所以才會掛在網路上待價而沽。

這也反映了103年迄今的市況，這幾年要靠買房來賺錢非常不容易。
屋主當初可能覺得，跟<君泰>、<鳳翔>等建案相較，單價32萬算是便宜。
但沒想到走了四年後，除了房價走下坡之外、鄰近的新成屋也在打價格戰。
現在只好採「少賠就是賺」的策略。

同時間也有一間5樓在賣。
儘管開價略高於當初的買價，但小賠出場的可能性也很高。

<圖七，摘自官網>
建商歷史推案。