從鍵盤看捷匯-新莊 @ 向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

<圖一，摘自樂居網>
橘色的部分就是<捷匯>，地址還不清楚，目前有外接待在龍安路上。
地號則是龍鳳段773地號，基地面積292.91平方公尺，約88坪，也是個小基地建案。

藍色的是捷運迴龍站，步行約5分鐘、400公尺，是捷運宅無誤。
而且因為處在很小的巷弄內，週圍大樓林立，可見噪音也不會太驚人。
紫色的是<捷運吉境>，屋齡約5年；綠色的是<百城歡璽-寶冠>。

這張圖可以看出來，在扣除<吉境>跟<歡喜>這兩個建案後，鄰近的大樓交易價格十分一致。
都是從主要幹道-中正路上往巷弄內遞減。
由於捷運就在中正路上，這樣的分佈十分符合估價概念。

也因此<吉境>跟<歡喜>的成交價就非常不合常理。
<吉境>還可以說是在2013年落成，算是多頭的尾端，所以價格攀高。
但<歡喜>就完全找不到理由...可能蓋得非常好吧、但又看不太出來。

而且<歡喜>的平面車位居然只有7坪多，合理推測有灌公設的嫌疑，再扣點分數。

<圖二，摘自GOOGLE>
捷匯的基地是夾在<捷運吉境>跟<甲子園>之間。
由於鄰近都是<捷運系列>(像是GO境、馥境、臻境...)，
我猜<捷匯>的地主當初是沒跟<捷運系列>談妥合建，所以自己出來蓋。

但是，這樣真的好嗎？

另外，圖二上、綠色的圍籬沿伸到最遠方，其實有間廟宇。
雖然不大，但應該也有四層樓高。
因此，面東南的2~5樓應該都會有點視野上的抗性在。

<圖三，摘自591>
從這張圖上可以看出來幾件事，
1. 一樓的門廳很小：
應該不會有管理員室，這個案子只有20戶(含兩戶店面)其實也不適合請管理員。

2.有兩戶很小的店面：
從GOOGLE看得出來， <捷運系列>的店面其實不多。
商業行為還是集中在龍安路上。
不過，這裡的人流真的是無庸置疑，基本盤就在那兒了，就看要怎麼從這麼小的店面中找到對的行業。

3. 開價38~48萬：
開38萬還算勉勉強強，48萬真的有點過於自信。
原因在於a. 公設比高達36%、b. 樓高僅有三米二。

這和之前鍵盤的<寶吉第品>不同，由於地面上有11層的關係，使得逃生梯必須要有兩隻。
但這對買方來說，就付出了相當大比例的金額在公設內、還沒有甚麼設施可以用。
此外樓高三米二在這類小基地的新大樓來說，也算是相對矮的設計。
10公分、20公分也許在視覺效果上不大，但真要做天花板、吊櫃的時候，
其實這一點差距還滿好利用的。

4. 25~28坪隔三房：
這可以跟下圖一起看。

<圖四，摘自591>
就算是28坪好了，公設比36%，表示主建物+附屬建物大約是17.9坪。
再扣雨遮跟陽台之後，大概剩下15坪。
15坪能隔出三房也真的是非常非常厲害的格局了！

這張圖有個很特別的地方在於廚房的位置。

一般的小宅都會做開放式的廚房，然後放在上圖和室區，這樣比較有開闊的感覺。
本案不僅僅沒這麼做，還把廚房放在左上角的地方。
因此呢，煮完飯之後還要穿過長長的走廊（其實也沒很長啦）到客廳。
整個動線來說其實很怪。
好處可能是油煙都集中在左半部的空間吧，臥室、客廳比較不受影響。

不過，以它的輪廓來說，我是沒想到更好的配置。
只是覺得以雙拼來說，明明可以畫出更優的格局出來。

採光優、衛浴有對外窗，這些就是雙拼的基本配備了，沒甚麼特別好提的。

<圖五，摘自591>
建商歷史推案。