有人說,開價跟成交並不會有關聯,
因此,寧可開高價、給人家殺,也不要開低價、給人家殺更低。
某個程度上來說,我們都會希望來人跟成交最好是1:1。
也就是說,來1個、成交1個,絲毫不要浪費業務資源。
但想也知道這是不可能的。
因此,想提高成交數量的第一步,應該是先提升來人量。
各式的花招,像是來客禮、酒會、活動...
都是提升來人量的方式,「開價」也是當中一門藝術。
圖中這個建案,就從104年的32萬起、一直修正到目前的24萬,
修正幅度達到了25%;可想而知,熱銷的話當然不會降價。
因此,這一定是在某方面(來人跟成交)碰到了瓶頸,所以才會調整開價。
以最近號稱熱銷的建案來說,一定是在某個面向上能吸引到買方;
像是達永沐夏的低自備、世界花園跟鳳凰花園的低單價就是很好的例子。
當然,這些方式對建方一定都有程度上的風險,
譬如說,低自備的話相對來說退戶就容易。
而低單價的話,利潤自然會比預期減少。
不過,實現利潤的時候是成交、而不是報表上自HIGH的數字。
能先成交一定的比例、俟後再隨時機調整,應該是目前順銷的王道。
上面這個案例,雖然是建商,但放在一般屋主身上,其實一點違和感都沒有。
你的開價,絕對會影響來人和利潤。
而哪一個才是首要的算盤,就看你自己如何拿捏。
--同場加映‧擎亞富寓--
因為離老婆的辦公室還算不遠,上個月有去鳳鳴重劃區繞繞。
不過,當時還不知道這個案子。
所以,以下意見算是紙上談兵。
優點 |
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1. 位在要道旁 |
距桃鶯路不遠,可享受要道的便利跟避免大量的噪音。 |
2. 戶數少 |
總共25戶(含4戶店面),人員單純。 |
3. 雙拼格局 |
採光充足,基本上,各廳各室應該都有很耀眼的陽光。 |
4. 3房格局,浴室有窗 |
浴室有窗非常重要。 |
5. 商圈成熟 |
這一段的桃鶯路,機能還算不錯。 |
缺點 |
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1. 戶數少 |
管理費不充足、管理方式受限、維修成本較高。 |
2. 車位少 |
有21戶住宅、卻只有16個車位;GOOGLE上並看不出來附近有停車場。 |
3. 基地小、配平面車位 |
平面車位是好事,但如果基地只有180坪左右,就不見得。因為車道寬度勢必受限,可能也較陡峭。既然是成屋了,建議要去試停一下。 |
4. 宮廟隨侍在側 |
從GOOGLE上可看出來,這間大林福德宮幾乎是鄰房一般的貼在建案後方。僅管照片看起來很乾淨、591上也有說「廟宇活動不頻繁」,但還是要留意1) 空氣品質 2)貸款成數 3)轉手抗性,三個問題。 |
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