向太陽揮揮手

那天表姊來家裡找我，
剛好兩個現在賦閒在家的人，聊起了買房子的事情。
她說最近有在外面上不動產的課程，動起了投資的念頭。
想要買舊公寓來做隔間套房出租。
什麼是隔間套房?

就是本來是一整層兩房或三房的正常格局的房子，
把原本的隔間牆打掉後，重新裝潢成一間間的套房(或雅房)來出租的標的。

我想，一般台北精華區的大學生，最常承租的應該也是這種標的。

因為，和原本就是規劃成套房的標的比起來，
隔間套房因為隔音差、出入份子複雜、建築物老舊等等因素，
租金要便宜個一兩成應該沒問題。
再加上隔間套房一般都是在公寓裡面，無管理費的支出，
一個月可能要差個3k元上下。

把原本的格局打掉，既浪費時間又浪費金錢，
會這樣做，莫過於有利可圖。
我們來概算一下，到底「利」在哪裡？

以我家為例好了，在輔大周邊（騎車10分鐘可到、往上新莊方向），
室內約33坪的無電梯公寓（有管理員），
我剛剛在永慶的租屋網上查詢，按比例算，應該有15k~16k/月之間的行情。

而換成了每間5坪的隔間套房，則大概是6k~7k/月/間的行情。

這樣應該可以知道利潤在哪裡了吧？

假設，我直接把我的房子租出去，推估租金同上。
但我重新隔間後，保留廚房、前後陽台，至少可以隔5間。
月租金馬上就翻一倍，從原本的15k漲到30k。

儘管一開始要負擔龐大的裝潢費用，但每個月多收15k，
單以租金的利潤而言，粗估三年多就可以回本。

另外，我們再來算一下投資報酬率的部分。

標的同前，假設市值是600萬好了，
以整層收租（不重新隔間）來講，投資報酬率僅15k*12/6000k=3%，
但隔間後的報酬率馬上躍升至30k*12/6000k=6%。

更別提，假設我是用貸款買房子的話，
應該是用自備款的部分當分母來計算投資報酬率（前面是用房屋的總價），
分母很可能才僅僅是房價的三成，也就是180萬上下。
這樣隔間套房的報酬率馬上就變成了30k*12/1800k=20%

很驚人吧。

也難怪，市場上有為數不少的投資客是以隔間收租為業，
更難怪不斷有人趨之若鶩的要往這個行業靠攏。

延伸閱讀-買房子