向太陽揮揮手

很像是艾利克森的發展階段一樣，
大學的時候要修戀愛學分、畢業後要開始找穩定的工作，
工作一陣子後，就準備要結婚、買房子之類的。
每隔一陣子，話題就會不一樣。

現在大家陸續要結婚了，再過幾年，應該就會聽到有人要付扶養費之類的吧？

幾年前在打球的時候，
我們的話題多半不會是該在哪裡買房子之類的。
最常聽到的（因為我實在不太會聊天）應該是小王子又換女朋友的事情吧～

今天巴鎮問我說，最近是買房子的好時機嗎？
我說：「買到便宜的房子就是好時機。」
大家：「哈‧哈‧哈‧」
很迅速的就結束這個話題了。

你們以為我是在開玩笑嗎？
我是認真的好嗎。

為什麼我會這樣說。
首先，我認為房子不會有便宜的時機點。
只要沒有ＳＡＲＳ、沒有全面性的天災（大台北地震）、人禍（戰爭），
房價就會持續的往上揚。
頂多是有短暫的時間點，會有價量同時停滯不前的情況（例如去年的金融風暴），
但再過一點點時間，又會回復正常的基本盤，持續走揚。

因此，在這個前提下，你現在不買，就會買貴，
因為你永遠不會再看到新店捷運站旁的新成屋，回到一坪27萬的狀態了。
同時，我也很懷疑，如果再有一次ＳＡＲＳ，
大家會不會學乖了，一樣進場炒房市。
當大家同時都進場時，自然也不會有太多便宜好撿。

舉個例好了，我兩年前有去下新莊看一個叫捷運X境的案子，
當時銷售人員初步給我的價格是40坪，一坪約莫19萬。
不過，後來因為其他因素，我沒有考慮買在這邊。

現在，你再去上各大房仲的網站瞧瞧，
可以發現這個建案（有一系列），開價大約要在26萬左右了。

先不論實際成交的價格在哪理，
如果我當初買了的話、如果開價的漲幅跟成交價的漲幅是一樣的話，
我脫手後已經賺了280萬（40*7）
而我投入的成本最多是224萬。
（以一坪19萬、貸八成、兩年本利攤還房貸來計算，總價760萬，
自備款是152萬、兩年的房貸支出為72萬。當然還有雜費支出先不計。）

那甚麼是便宜的房子？
就是同一階段，相對之下便宜的房子，就是了。

我覺得，要買到這樣的房子，第一個就是要多看。
一定要培養對房價的認知、對區域的熟悉度，你才會知道甚麼是便宜的房子。
同時，因為便宜的房子去化的也快（很快就被買走了），
所以，看到後一定要很快的就做決定。

再來，如果不是房地產從業人員的話，要怎麼找到便宜的房子？
先不論法拍（因為我不熟），最重要的是找到對的業務員。
你要讓業務員知道，你真的有要買房子。
這其中不外乎，人家電話跟你聯繫的時候，不要愛理不理的。
看房子的時候，不要漫不經心、毫無目的。
還有就是，偶爾他忘了跟你聯繫的時候，可以回頭去追殺他。
這樣只要有「屋主急售」的東西出來，通常你都有機會在第一時間去發現它。

至於，甚麼房子是「好房子」，這就要看每個人的喜好了。
環肥燕瘦、青菜蘿蔔各有所愛。
這不是紙上談兵可以講出個理由來的。

最後是貸款吧？
也就是說，我的薪水負擔的起多少房價的房子。
降講好了，假設固定薪資大概是50000元／月，以一個月20000元拿來付房貸，
（雖然專家都說要控制在薪資的三分之一以下，但我自己曾經歷過二分之一強的時候，覺得還可以接受）
那你的貸款可以貸到400萬左右。
因為，目前利率的概算為，每100萬的貸款，本利攤月付為5000元。
因此，有20000元可以支付貸款，就可以負擔400萬的貸款。

貸款可以貸400萬的話，可以買甚麼價位的房子？
以一般貸款可貸八成來說的話，
反推回去，400萬的貸款，就是買500萬的房子。
400÷500=80%
但是呢，如果是買小套房、或是屋齡較舊（接近30年）的房子，
成數會受影響，大約在七成上下，
因此，可買的價位就會在560萬左右。

不過，貸款還要注意的是自備款。
也就是說，房價減掉貸款的部分，是要用現金繳納的。
因此，前面提到，買500萬的房子，要貸400萬，就要有100萬的自備款。
另外，買560萬的房子，就要有160自備款。

然後啊，要注意的是，上面兩種不是A or B喔，而是A and B都要符合。
不然，沒有自備款，自然買了房子也走不到契約最後；
而月付金付不出來，也只是走到法拍而已。

最後，自備款還有要注意的是，
買房子還有一些額外的支出也要付現金的；
像是家具、裝潢、家電、重牽管線等等。
這些會因個人因素難以計算，
但是，以交易習慣來說，代書費以及規費就是買方要繳納的了。

我以上述500萬的房子做例子好了。
你要付的代書費大概是15000元左右。
規費的部分（可以說是繳給政府的稅金+手續費），
契稅約在20000元以下，登記費是6000元左右，謄本費大約240元，
印花稅大概要2000元；
因為有貸款，銀行會要你保地震險跟火險，大約是2000元。
啊，還有仲介費是1%，也就是50000元或是56000元。
（這是可以談的，不過就各憑本事啦。）

所以說，這些哩哩扣扣加起來，也要將近100000元了。