向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

 
<圖一，摘自GOOGLE>
因為樂居的圖要能夠涵蓋兩個捷運站的話，成交均價就會不見。
所以起手式只好換招。
不過，這也看得出來，本案其實離捷運佔有點距離，
雖然不至於走不到，但591上的文宣號稱自己是捷運宅，可能也言過其實了。

此外，也可以發現本文標題特別長，這也是拜本案不斷更名所賜。

至於為何不斷更名，可以看新新聞這篇<建案改名原因百百種>。
我猜裡面有個案例就是本案。

再來，本案外在環境的利弊也很清楚。
離捷運遠、近殯儀館、近高架橋，都是明顯劣勢。
看不出來的還有北邊是傳統市場、建案對面是加油站。

優點來說的話，榮星花園是非常加分的設施。

 
<圖二，摘自樂居網>
可以看出來，本案周邊的大樓也不多。
但成交價有很大的差異。

以屋齡來略分的話，5年內的新成屋計有本案、<遠宏香榭>以及<禾碩榮星>。
其他的中古屋計有<松江快得利>、<五常>以及一棟良炎建設的華廈。

後三者的均價分別為53.13、63.58以及62.8。
以＜新成屋：中古屋=1.3 :1＞來說，很明顯的中古屋均價為59.8的同時，新成屋應該在77萬左右。
就算<松江快得利>屋齡已大於30年，單獨將它的比值提高為1.5：1，也才接近80萬。

因此， <禾碩榮星>跟本案都有明顯的溢價。
當然，禾碩榮星有公園第一排的優勢。
但這個優勢是否值得想有這麼多的加權，就值得時間來考驗了。

此外，本案的公設比高達36%、卻沒有豐富的公設可使用。
平面車位似乎也只有8坪左右，有偷公設的嫌疑。
社區內還有65個獎勵車位，八成也沒開放使用。

以上這些在個人評價上，又會再扣幾分。

 
<圖三，摘自信義房屋>
可以看得出來，這是一個複層式的格局，也就是3米、4米2。
以這戶主建物約12坪來說，室內就多了約6坪的可使用空間。
個人覺得算是滿優的！
使用空間增加、房價租金都能成正比提高。

但壞就壞在這個物件在台北市。
預期柯P應該會連任的情況下，給予違建的壓力應該會愈來愈大。

 
<圖四，整理自樂居網>
這是實價登錄的成交價，依時間排序後做出的線圖。

上圖可以看得出來下面幾個現象：
1. 成交最多的是在多頭(2013年)的尾端。
2. 在2015年成屋後，成交量並未提升；和一般建案不同。
3. 以年度均價來看，除2016年反彈之外，其餘有往下走的趨勢。
4. 整體的成交價(線性-成交單價)也是往下走。

當然，這個圖表沒能排除裝潢與否、樓層高矮的狀況，是要再努力的部分。
但整體均價下跌了3%左右，倒是跟這幾年整體房市的有類似。

 
<圖五，摘自GOOGLE>

把建商名丟進搜尋後，可以看得出來推案相當穩定，且遍佈大台北地區。
不過，「壞事傳千里」這句話其來有自就是。

有時候，看到負評價的時候，別急著扣分。
以圖五最下面兩則來說，一個原因是「公設變更使用」、另一個是「樣品屋施作夾層」。
雖然不是說不算缺失，但跟漏水、偷坪數、預售有交屋無...等等相較，算是輕微的問題了。