向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

 
<圖一，摘自樂居網>
橘色的部分就是<京旺三重奏>
地址還沒有，但從建照上看來，地號是五谷王段218地號。
從GOOGLE上拉過來，步行到藍色的捷運先嗇宮站，大約是700公尺、9分鐘左右。
還算是符合捷運宅的定義。

至於紫色是<寶石君品苑>、藍色同時也是<美麗新境>、綠色有兩棟結構體，分別是<台北捷座>跟<寶石上誠>。

先看單價來說好了。
已經是成屋的君品苑、美麗新境，都在45萬上下。
而稍遠一點點(其實幾乎沒差)的台北捷座和寶石上誠分別是開44~56萬、46~50萬。
我認為這個開價非常合理。
目前這個時間點的新成屋要順銷，開價的關鍵不能太高、甚至可能要貼著附近的新古屋。

因此，我們來看京旺三重奏的開價如何？

 
<圖二，摘自591>
我也覺得這非常合理。
由於這個建案離捷運站較遠，再往下下修一些些，是非常聰明的策略。

 
<圖三>
GOOGLE上已經是2015.08的舊資料。
現場應該是已經在整地、架圍籬了。
但大略可以看出來，所鄰的兩條道路都不會太小條。
不過，從地籍圖資的網站上看起來，南向所鄰的道路是本土地的一部分。
這有點奇怪。
畢竟這邊是重畫區，理應在重畫時就已經分配好各土地的使用方式。
此外，申請建照時也應該會作出分割土地才對。
因此，我傾向認為這是圖資系統內的小誤差。

再來看一下這個建案的優勢在哪？
 
<圖四，摘自建案官網>
挑高四米二！！
不過，不是全四米二，而是所謂的「複層式建築」。
簡單來說，就是客廳三米、房間四米二的格局。
因此，假設原始平面是一房的格局，那四米二的部分做夾層的話，就多出一房來。

以22坪的房型來說，32%公設比，表示室內大約是15坪。
扣掉陽台、雨遮，主建物大約還有13坪。
夾層應該可以做出來主建物40%+的使用空間，表示總共可以享受到18.2坪的空間。
算是滿不錯的。

不過，我得說，住上層的人儘管壓迫感不強烈，但腳步得要輕聲細語。
不然，平面層的人住起來會有點辛苦。

因此，我猜案名<三重奏>應該就是指住三個人恰恰好的意思(兩大一小)。

 
<圖五，摘自建案官網>
重劃區優勢！
不過，這邊抓出來的都是成功的案例。
別說失敗好了，失敗太沉重。
但近期來說，頭前、副都心、淡海、青埔...都沒有所謂先買先漲的案例。
儘管在多頭的中期有漲好了，但若當時沒有獲利了結的話，現在多半是跌回了首推個案的時期。

所以，我認為現在買在重畫區並不會有價格的優勢。
能享受到的就是整齊畫一的環境、但犧牲掉了生活便利性。
不過，跟臨近的頭前、副都心相較，
<三重奏>離捷運、超商、學校(興穀國小)、賣場(家樂福、IKEA)等等都要近多了。
所以，便利性可能不會減少太多，再加上離台北市又近，
上重新橋、再上中興橋就到西門町，還算是有優勢在。

 
<圖六，摘自建案官網>
大概算一下好了，858萬除以22~23坪，單價約37~39萬。
其實跟上述的建案比起來，算是滿有優勢的。
畢竟，很多丹鳳、迴龍一帶的新成屋，都已經有35萬+的成交行情。(點我看樂居)
光中正路<->重新路這段就有將近8公里、5個捷運站。
可以買到相同單價的房子，如果沒有在地環境的考量，當然要選<三重奏>啊XDDD

不過，如果你問我會不會買？我，不會。

因為時機不好，現在要買預售屋風險真的太大。
在精華地段都已經出現蓋不完的建案了，難保下一個不會發生在自己身上。
此外，預期這兩三年房價不會漲的狀態下，買預售屋也沒有賺錢的優勢。
最多就是先選先爽快吧XDDD

再來，預售屋到了要交屋的時候，真的是會煩死你。
等成屋時，眼見為憑還是比較安全。

 
<圖七，摘自蘋果日報>
建商歷史推案。
以曾有歷史推案的建商來說，好處有二，
(1) 不是一案建商，商譽比較有保障
(2) 可藉便參訪歷史建案、或上網查詢評價。評價不需要完美，但有時可以看得出來態度

所以，整體來說，我認為這個建案在CP值上，價格算是合理。
唯一的疑慮是在預售屋這件事。