向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

(圖一，摘自樂居網)
除了先前提過的京旺三重奏、國泰悅之外，本案算是第三個正式推案。
除此之外，鑫和建設及和峻建設也有兩個工地在結構體中。

灰色的部分是所謂的二重疏洪道重劃區是西側；
疏洪道的另一案是重劃區東側，也是推案競爭較激烈的地方。
因此，以實價登錄來看，尚未有任何可稽之紀錄。我們只好往最近的先嗇宮捷運站附近來看看比價的對象。

紫色的是寶石君品苑、藍色的是美麗新境；綠色的則是兩棟進度差不多的建物，分別是寶石上誠和台北捷座。
儘管坪數的規劃差異很大，但還是可以發現，走過了多頭的美麗新境(小坪數居多)，
以及地目為工變住的君品苑(55坪以上)其實成交單價差不多。
因此，似乎這邊的天花板就在45萬左右了。
當然，這是均價；表示是有不少成交價在這個數字以上的。

但我們得考慮進一件事情是，美麗新境屋齡8年，走過了大多頭；君品苑屋齡3年，也摸到了多頭的尾聲。
如果現在進場的話，還要以45萬這個價格去做衡量嗎？
此外，美麗新境、君品苑都可以說是捷運宅無誤，
新濠漾離捷運站已達1.4km，再加上周遭沒有甚麼特殊的設施。

理想的成交均價往下扣3萬、4萬、5萬好像也滿合理的。


(圖二，摘自GOOGLE)
沒錯，這就是本案2015的舊照片；現在大概就是多了個接待中心，差別不大。
照片的左手邊、過了河堤之後就是疏洪道公園。
由於新北環快有一定的高度，就算本案是23層樓高，
要能享受到一般水岸住宅的一望無際視野，恐怕有一定的難度在。

至於有人可能想說，「重劃區未來一定會不一樣啊，想想信義計畫區剛開始的模樣...」
對啦，信義計畫區是在重劃區的建案很愛舉的例子。但我更愛舉這幾年的頭前、副都心重劃區。
從第一個建案開賣到現在也過了足足有十年，人煙是有變多，但速度遠遠不及原本的想像。
有人說副都心當初的房價受機捷延宕影響，通車後也證明是夢一場。

大環境不佳，重劃區的影響更大。

因此，我們在評估重劃區的價格應該要較成熟商圈略低的情況下來看，回到新濠漾的不二價策略。

新聞稿上的均價是42.5萬，最高是47.5萬。雖然沒有寫到最低價，但以平均概念來說，最低價似乎有37.5萬的機會。

以1.5公里左右的距離來說，這個價格還算是有競爭力；但應該不會到熱銷的地步。
畢竟目前要熱銷的預售屋來說，是得比鄰近的新古屋還要略降一點。 


(圖三，摘自591)
再來看看新濠漾的平面規劃。

一層9戶，有三部電梯。考量進這9戶都是正兩房以上的規劃、而且樓高有23層，電梯的比例好像稍微不足。
如果建商是採用三菱的高速電梯應該是可以略為反轉比例的劣勢。

黑色方塊就是「柱位」；可以發現是規劃在室外，這也讓室內空間的規劃變得容易許多。
最後，本案並沒有跟A6戶相對稱的戶別，因此A1和A10戶的廁所受惠於挖空的部分，都有對外窗的設計。
這點拿A1跟A5來做比較的話，就會非常清楚。


(圖四，摘自591)
硬要雞蛋裡挑骨頭的話，就是除了A7戶之外，三房房型都有不小的玄關。尤其是A1戶。
但玄關大小其實見仁見智。
由於規劃的關係，大樓很難從陽台進出。再加上鞋櫃也不能擺在梯間(公共區域)，
有個玄關將鞋底的灰塵和室內做出點區隔，其實也不賴。

以標準層的四種三房房型來說，小編最喜歡的會是A10戶；玄關稍微小一點然後廁所又都有對外窗。
不過，以對外的視野來說，A10似乎是面對西北方的舊社區方向；A5跟A7可能會稍微好一點。
但前面也說過，由於環快很高，A5、A7真要能享受到大台北都會公園的綠意，可能也要非常高的樓層了。


(圖五，摘自官網)
最後這張照片其實跟建案本身其實無關了XDD
近年的建案沒用網站的已經是屈指可數了，畢竟網路廣告崛起，至少有個建案的網頁已經是標配之一。
不過像新濠漾做得這麼有趣的，倒是第一次看到。

首先呢，它有個還算可愛的吉祥物(加分)
再來，它的設計非常鮮明、容易閱覽(加分)
最後，在翻頁的過程中，還有簡單的問答題(加分)

在建案的價格區間、平面規劃、以及網路行銷上，是看得出來建設公司很用心在每一個環節上面。

回到一開始的命題：<不二價>能否用在建案銷售上面？

我認為是可以的；但是要設定好價格的區間 。
不敢說是第一個，但近年把不二價說得最大聲的應該是天母的信義謙石。
謙石算是信義集團從房仲、代銷踏入建設業的第一個案子。
感覺上，房仲、代銷都會把房價算得很精準，敢喊不二價的話，應該有99.9%的把握。

但成效就是呈現在那不願意發生的0.1%裡面。
屋齡一年，加上預售至少也有兩年，三年賣出了9戶(總共21戶)，還不到一半。

那成功的例子在哪裏？
在新莊的世界花園一期；本案沒有預售，差不多一年半的銷售期，總共378戶，實登有368筆，幾乎是完銷的狀態。
從實價地圖來看，謙石的成交價大約比周遭要多出10萬以上，而世界花園則略低一成。

因此，<不二價>這樣的銷售策略並不是不能套用在建案上面，而是回歸到建商成交的價格能不能吸引大眾買單。