先說明,我沒有去接待中心跟現場看過。
因此,所有的資訊都是從網路上取得的。
當然,會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀,就看大家自己評斷了。
 

文林苑003.jpg
(圖一,摘自樂居)
橘色的圈圈是<文林苑>,最突兀的地方在於它的實登均價明顯的低,這跟歷史背景有關。
自細看實登記錄會發現,目前共有53筆成交紀錄,卻有39筆是預售成交,甚至有98年的交易紀錄。
因此,若僅計算105年以後的14筆,再扣其中2筆是一樓,成交均價可攀上76.9萬。

據此,已較上圖的<LOFT HOUSE>為高,也較虛線沿線的<囍堂>、<林與園>及<永泉>為高;
而前兩者為較小坪數的規劃,足見<文林苑>應有其優勢在。

此外網路上多半的訊息是都更的脈絡,較少介紹建案,這是滿可惜的地方。
畢竟看完本文之後,會發現這個案子整體其實不錯。

文林苑004.jpg
(圖二,整理自GOOGLE)
從地圖上可以看出來<文林苑>的地理位置相當優越。除了距捷運站僅0.5km左右之外,
由於處在舊市區內,步行1km內應有盡有,河畔、夜市、公園、中小學校甚至是醫院。
除了建物面對士林橋,可能稍嫌嘈雜之外,沒甚麼太大缺點。

士林再生計畫」則是市府於2015年提出的專案,雖然整體規劃到2050年才竣工,
但其中幾項方案,如士林科技園區、華榮市場都更、台北藝術中心…等等,都已經開始動工。
整體來說,每10年應該都可以看到士林的整體樣貌有非常大的改觀

文林苑005.jpg
(圖三,整理自GOOGLE)
這是站在士林橋上看<文林苑>。
外觀相當新穎但又不突兀,利用了隔柵以及跳色的變化,營造了活潑卻沉穩的氛圍。
晚上也會有燈光的變化。(但燈光會帶來高額電費支出,管委會是否仍然執行,需現場確認)。

正面的戶別是A1及A4,都是4房的房型;
雖然有一定的退縮,但在士林橋上起步與加速的車輛,應該還是會帶來一定的影響。

這是2017剛落成的照片。可以看的出來,正面6戶店面僅有1戶營業中。
店面空置在都更後的建案很常見,由於公設比增加、一樓面積變小的緣故,
造成店面面寬減少、往2樓延伸…等等因素,使得店面效益大幅減少。

文林苑006.jpg
(圖四,整理自GOOGLE)
這是站在<文林苑>的東北側方向。

可以看出來捷運紅線從建案的東側經過,距離可能約有20米,
但是否會對A3及A6戶帶來惱人的影響,需到現場觀察而定。

本側仍有6戶店面,算是非常奇特的規劃。原因在於北側是巷弄、東側是捷運綠帶公園,
一定不會是人潮聚集之處。在這邊營業要有很大的勇氣才行。

車道也是由本側出入。
圖面上可以看出來是雙車道設計。但警衛亭卻是鋼棚,而不是建築本體的一部分。
人員是否能在酷暑寒冬中久待,也須至現場了解。

文林苑007.jpg
(圖五,摘自樂居)
藍色的箭頭是圖三的方向、綠色的箭頭則是圖五。

一樓的規畫相當單純,管理中心、室內休憩區、戶外遊憩區。
綠色草地的區塊,應該會是由鄰近的一樓使用的約定專用部分。

從本圖的左下方可以看出來,有無障礙通道的規劃;
一般在都更案來說,這類的要求會比較高,
但進入建築之內後,是否在其他區域也有這樣貼心的設計,要到現場才能確認了。

3樓到15樓(頂樓)應該都是單層6戶,以兩支電梯來說應該還算是夠用。
希望現場是配製三菱的高速電梯,可以大幅減少等待的時間。

文林苑008.jpg
(圖六,摘自樂居)
將柱位連線後(藍線),大致可以看出來現場的梁位在哪。
可以藉此仔細檢視這樣的梁位是否會對床位的擺設帶來影響。
由於柱位均在室外,雖有部分臥室可能有壓梁,但應該不會造成擺設的困難。

文林苑012.jpg
(圖七,摘自樂居及信義房屋)
A4是64坪的格局,上方是當初代銷的圖樣,下方則是目前的現況。

一進門是餐廳+客廳,右手邊是廚房,左邊是一個走道連接了4個房間。
紅色的框是增建,有兩處陽台外推、一處機械室增建。不知為何信義遺漏了後者。
綠色的框則是比較特別,不知道為何需要在此處做一個轉折。

文林苑013.jpg
(圖八,摘自樂居及信義房屋)
A3則是43坪的規劃。

進門後同樣是客餐廳在同一個區塊,一條走道連接了3個房間。
整體來說,3房跟4房的格局都還不錯;而3房更勝在兩間衛浴都有對外窗。
紅色的兩處都是增建。

這類型的增建都沒有安全上的風險。
純粹只是建商在容積上面乾坤大挪移,取巧來取悅消費者而已。
不過,違法就是違法;儘管報拆機率很低,還是要有所留意。

兩房的部分就不特別介紹了。由於是夾在中間,因此中規中矩,沒甚麼特色跟缺點。

此外,樂揚建設也不用多作介紹了。
這個案子原本101年前後就可以竣工,拖到了106年前後才完成。
應該可以看出來樂揚背後的實力。
 

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