先說明,我沒有去接待中心跟現場看過。
因此,所有的資訊都是從網路上取得的。
當然,會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀,就看大家自己評斷了。

 

這次的起手式不一樣XDD
因為這個案名實在太有趣,我一直想到久保田利伸這位歌手。
至於,如果你不知道他是誰、也沒聽過這首歌,那沒關係,也跟本文無關XDD
純粹就是一個青春的回憶而已:)

以下本文開始。

久保立006.jpg
(圖一,摘自樂居)
橘色的是久保立,目前樂居上還沒有實價登錄的資料。
甚至連大樓名稱都還沒建立。
對比使照是107.2才拿到,目前的確很有可能還沒完成總登。
雖然說是先建後售,但也可見建商有多低調。

走到捷運站大約5分鐘,350公尺。
小環境的地形地貌就是典型的三重,巷弄小、就算有騎樓也被占用...等等。
但這一帶又不像重新路的北側,有可能在夜市裡;南側的環境好太多了。

再看一下周遭的行情。
綠色的是台北橋站的共構,大約是46萬。
一路往南,會發現一件很妙的事,屋齡已經20年的<台北橋花園大廈>居然是成交均價最高的一個社區!

考慮進樓高是12~17層也沒特別高,最有可能的幾個原因如下,
1. <花園大廈>的管理真的非常好,所以單價居高不下
2. <捷運晶典>銷售期開始可能碰到103年尾段,造成初期有急售的狀況。
這可以從登錄了41筆、還比總戶數多可見一般。

不過,這一帶的屋齡的確是有不影響房屋單價的情形出現。
像環河南路旁的<萊茵賞>18y,單價也遠遠巴過了旁邊的<皇家河畔>12y。
雖然說後者只有一筆成交紀錄,但仍然值得留意屋齡的影響。

另外再提一件事。
很多人看到三重的開價,常常開到60、70、80,很是咋舌。
但可以從本文圖一跟<寶吉第品>的圖一可以發現,如果買到50萬才是真的嚇到吃手手!

當然,個案可能有樓高、景觀等問題,
但至少這邊理應是三重房價最高的區塊,都還沒出現整棟均價站上50萬的情形,
如果在其他區塊買到超過50萬,那很有可能出現了溢價、讓賣方ㄑ一ㄡˋ嗨嗨啊!
 

 

久保立003.jpg
(圖二,摘自591)
雖然本案是自售,但還是得稱讚一下建商在攝影這部分的用心。
畢竟這張照片不是一般的手機、相機就可以拍出來的。
從很多591的外觀照上面,可以看出來取角度的重要性在哪。
為何會這麼說?

久保立007.jpg
(圖三,摘自google)
由於地址是「中央南路88號」,我就抓著google那隻小人一直在中央南路上來回跑。
想說怎麼都沒有看到一點點類似的建築物或工地。
看著左上角的時間點明明是2017.7,該不會「地上22層、地下4層」只需要1年不到就竣工了吧?
那真是比寶咖咖還神奇!

後來才發現,原來「中央南路88號」只是個缺口!
真正的腹地有大隱隱於市之貌啊!

久保立008.jpg
(圖四,摘自地籍圖資網站)
藍色的就是本案土地形狀。
左下角的那塊長方形就是圖三的缺口處,夠小了吧!
車道應該是從右上角的長方形進出。也好啦,達到了人車分道。

至於你可能想說,為何建商不整合好鄰地再開發?
基本上,以從業人士的觀點來看,雖然大家都說建商是奸商,但真正的始作俑者應該是地主啊!

久保立004.jpg
(圖五,摘自591)
本案主打SC結構。
不過,開價最低才48萬。
坦白說,這個價格回推鋼骨的成本,似乎有點不划算。
所以,我猜應該是施工上的考量,所以採用鋼骨結構。

久保立011.jpg
(圖六,摘自591)
基本上,這家建商在591上給的資訊非常多,算是銷售頭腦非常先進的建商。
現在還是有很多腦裡裝糨糊的開發商,認為資訊給愈少愈好,
這樣才能吸引很多客戶到現場去給銷售人員洗腦...

言歸正傳。

回到剛剛是鋼骨結構的話題。
鋼骨沒甚麼不好,地震時的晃動厲害了點、契稅高連帶房屋稅也高,還有個是梁柱都很大根!
因此,昨天早上在樂居學到的畫梁柱方式馬上派上用場。
淺藍色的垂直線是將柱位連線,原則上可以得到梁的位置。

由於柱位大多在建築物外側,因此,多半沒有對房間造成太大的影響。
加上挑高有3.4米,現場的壓迫感應該不會太重。
由於已經是成屋了,這點到現場去應該是一覽無遺才是。

久保立001.jpg
(圖七,摘自591)
最後不免俗地檢討一下格局圖。
有人說,三房兩廳就是要兩個衛浴都有對外窗啊!
很多想法都很棒,但現實是,沒有100%完美的格局。
以單面採光來說,通常採光面會留給臥室跟陽台,輪不到衛浴。
以兩面採光來說,如果要兩個衛浴都有通風,有可能,但客餐廳可能會略有不正。
以三面採光來說,如果衛浴沒有對外窗,那還是不要買了。
這麼簡單的格局圖,建商都不願意用心在這個上面,又怎能期待其他隱微的部分會用心處理?

以A戶來看,主臥衛浴有通風,過關。
可惜的是主臥衛浴已經是做突出設計,理論上應該可以開兩面窗。
但這可能跟外環境的景觀有關係。

那另一個小小詬病處會是餐廳跟廚房以客浴相隔。
但因為也沒很遠,就算了。

久保立002.jpg
(圖八,摘自591)

以B戶來看,同樣是客浴沒開窗。
不過餐廳跟廚房相連,然後走道也稍短一點。

不是說A戶不好,而是兩相比較之下,
外環境跟坐向不考慮的話,B戶是要略勝一籌的。

久保立012.jpg
(圖九,摘自建管系統便民服務資訊網)
此外,這個社區還有個很特別的地方,就是戶數跟車位的比例居然小於1:1。
雖然之前有提過車位銷管的問題,但那是針對小坪數而言。
<久保立>應該全部是41坪起跳,再加上這附近的車位一位難求,不知道開發商怎麼說服建管的?
此外,從反面的角度來看,會有20戶41坪型的屋主配不到車位。
某個程度也考驗了總價一出手就有1,800萬的買方,居然會沒有車的需求。

車位和銷售的關係,也很值得在銷售後期納入觀察啊!

久保立009.jpg
(圖十,摘自建商官網)
官網有點遜,但至少還看得出來不是一案建商。
如果對施工品質等有考量的話,可以去過往建案的現場瞧瞧。

 

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