向太陽揮揮手

儘管這兩三年台灣的房市算不上景氣，
但自去年開辦的民間版「以房養老」卻在金融業界開創了一股熱潮。
為何說是「民間版」？
因為官方曾在三年前就推出類似的方案，但因為條件太嚴苛，最後落得一案無成的下場。
 
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而去年開辦的民間版，儘管上路之初，制度稍嫌紊亂，
然而在滿周年的結算後，繳出了一張不錯的成績單。

#甚麼是以房養老
在香港稱作「逆按揭」，儘管各單位的方案略有不同，
但簡言之就是房屋所有權人將房屋抵押給銀行後，按月取得一定的款項作為生活上的支用，直到身故為止。
儘管有人認為，這和一般的抵押制度差異並不大，
但我認為箇中差異在於，
1. 一般抵押是整筆給付，逆按揭係按期支付；站在理財角度上比較理想。
2. 一般抵押注重借款人財力，逆按揭注重抵押物估價；以對象皆為退休族群來說，逆按揭的核准條件較寬鬆。
此外，這也讓房屋的變現性更好、不再是「不動產」了。

#不動產僵化
以往提及房屋的理財性時，最大的缺點就是變現性。
以目前全球的趨勢來說，多數敘薪階級要能在負擔自有房產外還要有理想的理財規劃極為困難。
使得晚年或屆退之時，會面臨兩難的局面：
早年若買房，晚年有房居住、但財政困窘；
抑或是早年沒買房，晚年儘管生活無虞、但賃居不易。

而以房養老（逆按揭）制度就能有效的解決這個困境：
除了房產的所有權在當事人生前都不變之外，在晚年還能按期取得一筆資金作為生活之用。

然而，由於目前的逆按揭不全然是公益性質，還是要將銀行的獲利本質考慮進去。
因此，假設當事人35歲買房好了，
60歲符合以防養老資格時(年齡因各方案而有不同)，當時的房屋估價就很重要。
如果跌價了，那這25年的投資可說是認賠做收。

以這個角度來看，房屋買在市區、買在郊區，就可能會有不同的結果。
不論是以英國或是台灣的歷史結果顯示，
大都會區的房價還是比較能夠有漲勢、抗通膨，
儘管短期內會有漲跌的波動，但以長期投資的角度來看會比較有利。
最後，這個制度也讓剛性的自住族群，
在房市渾沌、前景不明時，又多了一個可以勇敢入場的好理由了！！！