向太陽揮揮手

兩間房子，一間單價100萬、一間單價10萬，請問哪一間可以買？
這就跟小時候有個邏輯的問題很類似：
「一公斤的鐵跟一公斤的棉花，哪個重？」
我還記得這是我小學四年級的時候被問到的問題。

那時候班上同學還有40多人，選棉花跟鐵的差不多各一半。
只有一個人選了「一樣重」。
雖然國一後應該就沒連繫了，但我還記得這個女生的名字。

基本上，人長大之後，棉花跟鐵的問題就不太容易選錯了。
但「一間單價100萬、一間單價10萬」這個問題，似乎選10萬的還是絕大多數。

前兩天接到一個案子。
仲介朋友在群組裡很好笑地問說，「欸，新店頂加公寓賣960，有沒有人要，鄰居居然出950欸，好扯！」
我取得一些簡單資料後，就開始下列的分析：

 
圖一，首先是基本資料。
由於買的人可能是朋友，或是仲介朋友可以拿去跟客戶介紹。
所以起手式一定是一些簡單的內容。

 
圖二，再來是地點。
雖然地址在第一張已經有了，但一份地圖、並標出附近重要的地標，還是讓人淺顯易懂的方式之一。
而地標可以是民生設施、食衣住行方面的。
育樂也挺重要，像是學校、影城、商場。
若不想要標得密密麻麻，可以考慮以這間房子的TA來做標示。
譬如，今天這個標的的目標是要出租。
我就會考慮進便利性跟招租的人潮來自哪。

至於下面那個都更案的標示可以略過，因為那是特定客戶要求的，平常不會列入重點。

 
圖三，新北市很妙，可以查到特定區段內的家戶數跟人口。
雖然跟現況不一定100%相符，但至少可以做個參考。

 
圖四，附近成交行情也是必要的。
此外，成交行情要注意的是，類似要跟類似比。
譬如說拿公寓跟大樓比，就不是很客觀；拿店面跟住家比，意義也不大；拿新成屋跟屋齡30年的比，也有謬誤。
因此，我除了在選取時已經以屋齡篩選之外，還特地查看明細，剔除了有可能有頂加、一樓的物件。

 
圖五，由於主要目標是出租，附近租金行情也是必要的。
這類租金行情我都習慣估低。
譬如說，屋主開12,000，我就估10,000，大致打個九折，以免高估了投報。

 
圖六，這是由於屋齡老舊，所以特地標了地籍位置。
原因在於都更、重建的效益。
本案是面對狹窄的4米巷，原本都更效益甚低。
但因為整筆土地是臨建國路，應該是20米寬，使得容積不會被打折。

不過，要留意的是，假使這間房子的效益只剩下「都更」，那還是別碰的好。
畢竟能「都更」到，真的是上輩子修來的福。
在此之前，還是要考慮進其他的利潤。

 
圖七，將地址輸入後，空格，鍵入「凶宅」做查詢。
雖然這不能100%的避免凶宅的因素，但至少搭配著標的物現況說明書，能減少一些不必要的麻煩。

 
圖八，資料雖都是客觀訊息，但這些評價其實很主觀。
但至少要讓客戶想到說，你也有幫他考量過了。
此外，也不要只講優點、不講缺點，甚至是粉飾缺點的影響力。
把投資當作是自己的錢，慎審考量。
不然，生意是不會長久的。

====================回到一開始=======================

不過，破題的棉花與鐵，到底跟這個案子有甚麼關聯？

關聯在於，本案屋齡已有45，常人聽到後都會說，「這太舊啦！怎麼能住人？怎麼能買？」
事實上，屋齡5、60還有住人的房子比比皆是。
屋齡老舊是有屋齡老舊的問題，但如果這個案子的單價比周遭便宜的話，他的「價值」就是比較高！

這個案子單價和周遭相仿、甚至還略低一點、而且這還是第一次的底價，
此外，樓上又有個內梯頂加。
頂加價值有人算1/3、有人算1/4，沒有固定方式。
但不管是25成、3成，這個案子絕對具價值投資的優勢就對了！

====================最後的結語=======================
我跟那個仲介朋友很熟。
這件是前天下午拿到的案子，待會要收斡了。
希望她下次再有類似的案子時，能說「我有一間好標的，你們要不要買？」而不是在那邊「好扯好扯！」