向太陽揮揮手

先說明，我沒有去接待中心跟現場看過。
因此，所有的資訊都是從網路上取得的。
當然，會儘量附上資料的來源就是。
至於是否客觀，就看大家自己評斷了。

 
<圖一，摘自樂居網>
這張圖沒切好，結果讓<台北正旺>的腳消失了XDD
<成功錄>距離捷運三重站約1.2公里，步行要15分鐘。
如果要進台北市的話，大約400公尺外、紫色的<翔譽A+>那邊有公車站牌，
所有經過的公車都可以搭、一站就到西門町。

從附近的成交行情可以看出來，中古大樓大約在40萬左右徘徊，新成屋則可以到50萬左右。
考量到距離捷運站的遠近...等等各項因素，算是非常合理的價差。

以商圈來說，不算特別熱鬧但也不至於裊無人煙。
該有的食肆、便利商店...等等，周遭3、400公尺以內都有。

學區來說的話，只有明智國中稍遠，步行需要將近20分鐘。
為何需要提學區？
因為<成功錄>的規劃是26、40、42三種坪數，
因此呢，小家庭在這邊生活也是非常正常的。

 
<圖二，摘自GOOGLE>
中間那棟矗立的建物就是<成功錄>，兩面鄰路。
環河南路的車流應該不大，但重新橋就比較驚人。
因此，有鄰西南面的兩種戶型，應該都會被噪音給影響到。

從照片中看起來，周遭的商業活動應該不多。
不過，回<圖一>的話，紫色也就是<翔譽A+>附近才是熱鬧的地方。

 
<圖三，摘自591>
一樓是2戶店面，2樓開始到14樓，各是三拼住家，似乎都是26、40、42三種坪數。
據說以結構力學來說，這種長柱型的設計、再加上沒有過多退縮的變化，是最耐震的類型之一(如TAIPEI 101)。
但我不是結構力學相關人士，聽聽就好XDD

不過，以住戶組成來說，這應該非常的穩定。
原因在於少了小套房的加持，絕大多數的所有權人應該都是自住使用。
再加上坪數接近，至少在生活習性上會是類似的。

再以每月管理費收入來說，先不算店面跟車位，在每月60~80元/坪的水準下，
管理費收入會是約8.5萬、10萬、11.5萬，請個日班保全綽綽有餘。

 
<圖四，摘自591>
細看各戶的格局，方方正正、動線流暢，沒甚麼問題。
不過，以三拼、兩面採光來說，居然有超過一半的浴廁是沒有對外窗的！
這算是非常扣分的設計。

 
<圖五，自繪>
比對<圖四>跟<圖五>之後，比較大的差異會是在<圖五>的浴廁都有對外窗，
不過呢，在進門後的動線上，客廳、餐廳會比較曲折一點。

但整體來說，我覺得浴廁沒開窗是大大扣分的項目。
動線稍有曲折這點，可以利用裝潢設計來彌補。

至於A、C兩戶是不是可以比照辦理？
我認為應該是可以。但沒仔細審視過就是。

不過，衛浴沒開窗這件事，是不是跟工務在管線的安排上有關，就不得而知了。

 
<圖六，摘自樂居網>
截至今天的實價登錄為止，成交計有30戶、13車，整棟是39戶、20車。
以屋齡3年來說，銷售率有75%左右，算是不錯的成績單。

此外，跟之前介紹過的<怡華躍龍門>、<星晴>相比較，出售的房屋車位比算是非常理想的。
儘管還剩9戶7車、但這應該是因為原本的車位比幾達50%之故。

同樣再來看一下，兩房+車位的需求度如何？

目前兩房成交13戶2車，三房成交17戶11車，不用算也知道兩房+車位的需求度遠遠低於三房。
還好，剩下的9戶都是三房以上的規畫，勢必也比較好帶車位出售。

不過，車位講來講去，最後還是回到法定車位這件事。
如果甚麼都審、工務之類的政府單位希望車位比能提高、不在意坪數的話，
勢必建商在銷售上一定會碰到瓶頸。

但是講了這麼多，好像跟<圖六>都沒有直接的關聯...
這邊是要看車位坪數和價格，以平面8個、機械12個來說，猜測以下情形
1. 車位有偷公設嫌移：
最大的車位也才8.9坪，再以價格來說，6.31坪的車位要價140以上，應該也是平車。
因此，平車的面積大約在6.3~8.9坪之間，
要嘛是車道非常小、要嘛就是車道的公設被分配到的全體住戶身上。

2. 車位價格落差大：
最貴的車位是6.31坪的，實價290萬；最便宜的車位是6.43坪的，實價90萬。
這邊應該就看出來不太對勁了。
這邊就不太清楚是車位登記的問題、還是要調整建物單價的問題。

 
<圖七，摘自GOOGLE>
建商歷史建案。

似乎找不太到仲一建設的資訊。
不過，三重的海砂屋<賓士名宮>倒是由仲一負責重建。
建照字號<103重建字第00367號>。
從圖七看起來，去年中就已經封頂了，看來今年有機會交屋。