來聊聊殺價好了。
剛好跟玫倩也講過這個話題,
昨天客戶也跟我講了一件跟殺價有關的事。
不過,這第三篇就會很像是在啦塞了。

昨天的故事是這樣子的。
客戶簽約時還跟代書說要貸款啦、要找幫她找銀行啦。
回來我才幫老闆把文件整理好、EMAIL給專員後,
專員就打來了:
「憲東,客戶可能不會貸款ㄟ...」

X的咧,三千多萬的房子不貸款,還真有錢。
不過,就算是要貸款、只要貸兩千五百萬好了,
本利攤每個月要十三萬元,還是很有錢...
總之,有錢人就是在滿街跑,但不是你跟我而已。

好,離題了。

為什麼買方要在賣方面前說要貸款、才過幾個小時又不認帳呢?

說穿了就是為了要殺價啊。
有些賣方就是吃這一套,
聽到買方一定要貸個8成、85成,
否則買不了或是得押解約條款的時候,就會降個一點意思ㄧ下。
尤其通常買方這時會很可憐的樣子,
簽約的時候又會說,「唉唷,自備款都要去跟人家借耶...」

賣方這時一方面是有點回應(談價格總是這樣嘛,你加一點我降一點)、
另一方面也是透漏訊息給買方說,我已經降價了,別押解約條款喔。

常見的當然還有嫌東嫌西啊,
嫌這個太舊、要少一點價格,嫌那個太髒、要再少一點價格。

但其實我不太喜歡這樣。
因為很多婆婆媽媽型的,一嫌下去就是一個很臭的臉,
搞得屋主當場也很難看。
就我之前的經驗啦,年輕屋主是最不吃這一套的。
有些人一被嫌棄,火起來後就連買方加價都不會想賣。

如果真的有地方需要協調或是賣方修繕的地方,
我覺得還是明明白白用溝通的方式,而不是在雞蛋裡挑骨頭。

還有一個方式是吉利數字。
像是最後談定的價格是540,
就說有4太難看了,不如用532吧之類的。

不過這會是雙面刃啦,看誰先提出來就贏。
因為我們當初就是最後的金額是640,
然後被賣方先提吉利數字這番話,才加到646成交的。

好吧,談一點有意義的事情好了。
一開始提到的貸款變不貸款,有什麼要注意的地方?

最大的差別會在於買賣價款給付的方式。

假設500萬的標的本來是貸七成,
約定好的付款方式如下:
1. 簽約款50萬、
2. 用印款50萬、
3. 完稅款50萬、
4. 尾款(貸款)350萬。

但後來買方不貸款了,通常合約書上都會註明:
「尾款差額部份須於過戶前以現金補足」之類的字樣。

意思就是說,假設買方貸款金額不足350萬(不管是條件不夠或是不需要這麼多)
就得在過戶前把差額的部分一併補足。
或者說不貸款的話,前述情形的完稅款就會變成50萬+350萬=400萬了。

這樣改變的用意是在於,
1. 無法確定買方在過戶完成後有能力把差額匯進來,若沒辦法就會很困擾(要走返還所有權、已繳稅款等等程序)。
2. 原本的尾款是有銀行(金融機構)在背後作擔保,比較不會有差池。

所以,下次要裝窮的時候,
也得先確認一下所有的程序。
免得完稅時身上沒有現金就好笑了。

硬一點的賣方,可是會跟你算違約金的喔!

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